我反而认为人民币可能被高估了，中国的宏观挑战，是其危险的房地产市场。中国现在房价超过可持续水平100％。泡沫破裂后，部分省份的土地价格可能会下跌70％-90％
【财新网】（专栏作家 谢国忠）人民币低估了吗？如果只关注中美两国贸易平衡，是能够找到合适的汇率水平来实现平衡的。两国汇率达到一定水平，中国某些工厂就会关门大 吉，即生产会出现萎缩。这是两国贸易较快平衡的惟一可能：因为利润下降，中国企业减产；由于价格上涨，美国购买力下降。这种解决方案实际上是将蛋糕做小。 我看不出在不破坏中美两国经济的前提下，何以达到贸易平衡。
中国有很多问题。但低估汇率不是问题。我反而认为人民币可能被高估了。存在升值压力是因为市场猜测美国可能会对中国采取何种措施。近十年内，中 国的货币供应量增加了4.5倍。在经过长时间和大规模的货币扩张之后，从来没有任何经济体的货币会不贬值。如果人民币升值预期逆转，资本会巨额外流。这才 是对中国的考验，而不是今天的升值压力。
中国的宏观挑战，是其危险的房地产市场。现在房价超过可持续水平100％。泡沫破裂后，部分省份的土地价格可能会下跌70％-90％。尽管政府 采取调控政策，但是，房产热情仍然看涨。但是，针对市场的不利因素层出不穷。人民币升值的预期的变化是主要因素，可能比政府调控房产市场的措施更重要。中 国利率将迅速上调。如果土地价格开始下跌，人民币升值预期会进一步下降，导致资本外流。由此产生的流动性短缺，将导致土地价格进一步下跌。螺旋状态可能已 经开始，但速度很慢。明年下半年，形势将一发不可收拾。
虽然看起来并不可能平衡双边贸易，但是，未来形势看起来对美国企业获利却相当有利。过去20年，美国企业得益于中国生产成本低。现在，中国劳动 力市场正趋于平衡，工资开始快于名义GDP上涨，美国公司又可以开始将在中国制造的产品，以在美国的售价卖给中国消费者，以此获利。事实上，美国名牌商品 在中国的售价更高。苹果、通用汽车、肯德基、耐克、宝洁等都因中国消费增长而获利极大。再过15年，中国的消费市场堪比美国。届时，许多美国跨国公司可在 中国获得比在美国更多的利润。标准普尔500公司的收入，几乎有一半来自海外市场。中国的增长能够进一步提高这一份额。据估计，美国养老基金有6万亿美元 的缺口。如果美国股市上扬，海外盈利增加，就可以填补这个漏洞。
在货物贸易方面，美国向中国的出口增长很可能会持续大于从中国的进口。农产品、自然资源和设备名列美国出口至中国商品的前茅。不过，由于基数效 应，未来十年或更长的时间内，双边贸易逆差还将居高不下，在可预见的未来可能还会继续增加。由于中国与资源丰富的国家的贸易都会出现逆差，美国需要加强对 这些国家的出口。这可能是美国在十年内实现贸易平衡的惟一办法。
美国出口到中国的产品增加最快的是农产品和资源产品。美国在这些领域具有很强的竞争优势。考虑到环境方面的因素，贸易政策并不有利于这些产品的出口。而美国发展这些行业的空间很大。若想平衡双边贸易，重点或许应该放在宏观方面，而非微观方面。
风暴正蓄势
虽然眼下不太可能出现贸易战，未来几年，中美贸易摩擦可能加剧。专门针对某种商品的保护措施会激增。中国企业会越来越难以在美国销售它们自主开 发的产品。从本质上讲，中美贸易会越来越集中在美国跨国公司中。显然，这对中国公司来说不是好消息，因为这些公司渴望树立自己的品牌，或者建立它们自己在 美国的分销渠道。中国可能会作出反应，限制美国跨国公司在中国的业务。虽然两国贸易将继续发展，但是，增长率将大幅度减缓。我怀疑，在未来十年内，双边贸 易发展的速度可能还不及过去的一半。
中美贸易摩擦的迹象表明，全球贸易将会放缓。这可能是好事。过去20年来，由于跨国公司将生产转移到发展中国家，全球贸易增长速度是全球经济增 长速度的2倍。大部分可以转移的生产都已完成转移。其余的生产由于受政治干扰而难以转移。未来全球货物贸易可能与全球经济同步增长。
长期以来，全球化无论对发达国家，还是发展中国家都是共赢的。但现在已经没有这种感觉了。发达国家多年来享受廉价商品，现在由于失业，发达国家面临痛苦的收入问题。发达国家的未来看起来更糟。
人民币的升值压力让中国感到头痛，全球化的各种压力却对中国的出口经济造成更多威胁。中国目前需要缓解全球化的紧张局势。关键是要限制政府调动 资源实施投资的权力。中国经济中最不寻常的现象就是政治经济。除非中国限制政府滥用权力配置资源，否则，中国与其他国家的贸易紧张局势将进一步加剧，并可 能在五年内酿成贸易大战。
虽然美国对人民币升值施压是“水杯中的暴风雨”，但是，中国必须启动政治经济改革，以应对全球化的紧张局势。否则，风暴会真的来临，只是时间问题
香港、上海等一线城市房价已经见顶！
香港、上海等一线城市房价已经见顶！这是独立经济学家谢国忠昨日在上海银行秋季投资报告会上做出的表述。
香港、上海等一线城市房价已经见顶！这是独立经济学家谢国忠昨日在上海银行秋季投资报告会上做出的表述。谢国忠称，修正此前对中国房地产市场逐步回暖复苏的判断，他甚至建议，手上有多套房产人士不应再考虑购房，相反可以从当下开始卖房，“尤其是郊区房价翻了5倍的房产，现在就可以卖了。”
“房价已经见顶了，现在就要掉！”谢国忠提醒市场在近期注意房价的拐点，他做出上述判断是基于四点理由：一是加息预期；二是政府对房地产的政策调控力度不改；三是市场对人民币升值的预期减弱；四是参考了实际的供应量，“到2012年，房地产的空置率会非常高，全中国13亿老百姓要有的房子都有了。”
“我们接下来可能会看到交易量一直在增长，而房价却不死不活地拖几年，房地产没有第二场戏了。”谢国忠表示，在未来12个月，一线城市房价会有小幅下降，在这之后的房价走势，取决于市场对人民币汇率的预期。
谢国忠指出，一线城市房价涨不动，而二、三线城市房价有很大上涨空间的说法不可取。他强调，在二线城市，住房空置率问题也不容忽视，“房地产发展从来都是在一线城市，若干年后，一线城市和二线城市房价的差距可能更大。”
香港、上海等一线城市房价已经见顶！这是独立经济学家谢国忠昨日在上海银行秋季投资报告会上做出的表述。谢国忠称，修正此前对中国房地产市场逐步回暖复苏的判断，他甚至建议，手上有多套房产人士不应再考虑购房，相反可以从当下开始卖房，“尤其是郊区房价翻了5倍的房产，现在就可以卖了。”
“房价已经见顶了，现在就要掉！”谢国忠提醒市场在近期注意房价的拐点，他做出上述判断是基于四点理由：一是加息预期；二是政府对房地产的政策调控力度不改；三是市场对人民币升值的预期减弱；四是参考了实际的供应量，“到2012年，房地产的空置率会非常高，全中国13亿老百姓要有的房子都有了。”
“我们接下来可能会看到交易量一直在增长，而房价却不死不活地拖几年，房地产没有第二场戏了。”谢国忠表示，在未来12个月，一线城市房价会有小幅下降，在这之后的房价走势，取决于市场对人民币汇率的预期。
谢国忠指出，一线城市房价涨不动，而二、三线城市房价有很大上涨空间的说法不可取。他强调，在二线城市，住房空置率问题也不容忽视，“房地产发展从来都是在一线城市，若干年后，一线城市和二线城市房价的差距可能更大。”
Hey Landload - 房屋不再是必需品, 房租将会上升
在美国，拥有住房曾是美国梦的核心，是美好和成功人生的象征。然而金融危机爆发后，四分之一的自有住房沦为负资产房，越来越多业主因无法偿还房贷而被收回房子。这一切都在动摇美国人的买房信心。
最近，《时代》周刊、《新闻周刊》和《华尔街日报》等媒体纷纷撰文反思美国人的购房情结。媒体质疑，美国人是否过分夸大了自有住房这一梦想，从而作出不切实际的消费和投资决定。
过去，美国人习惯将自有住房看做是家庭的经济支柱。在他们看来，前面有草坪、四周有围栏的房屋不仅是美好的居所，还是毫无风险的绝佳投资。如今，这样 的日子已经一去不返。许多经济学家估计，即便陷入低迷的房地产市场最终恢复，但是在可预见的未来，美国人将住房看做家庭储备金的日子也将结束。
如今，四分之一的住房拥有者陷入进退两难的困境：被房子套住了，没法卖房子，因为房子的价值已经大大缩水，即便卖掉房子，也无法偿还购房抵押贷款。
8月30日，美国一个调查结果显示，越来越少的美国人将拥有房屋看做实现美国梦的重要组成部分。房地产网站Trulia.com进行的这项调查显示，只有72%的受访者表示需要拥有住房来实现经济目标。这一比例比今年年初下降了5%。
房屋不再是必需品
调查结果还显示，27%的租房者表示对购房毫无兴趣。在希望未来能购房的租房者中，有68%的人表示至少要两年后才会考虑买房。
去年6月，美国国家信贷咨询基金会进行了一项调查，有三分之一的人不相信自己有能力再买房子，其中竟有一半人曾当过业主。
有经济学家直言，未来房屋将不再是美国人的必需品。随着失业率居高不下，未来一代未必有能力支付首付，房屋租赁时代即将来临。
美国城市土地研究院的高级研究员约翰・麦克埃伦指出，美国自有住房率的下降有部分原因来自代际差别。如今，婴儿潮一代(出生于1946年～1964年 间)的子女(被称作“Y一代”)刚好大学毕业，在经济动荡期加入就业市场，而且身负大笔助学贷款债务。这一代年轻人租房的时间会更长，这不仅因为他们的经 济现状决定了必须如此，还因为租房方便地域间的流动。
房租将会上升
许多专家预测未来的房地产前景时指出，未来抵押贷款会更难获得，自有住房拥有率会下降，而房屋租赁价格会上升。
“我们正在经历一场根本的变化。”华盛顿城市土地研究院高级研究员约翰・麦克埃伦说，“过去，人们习惯于将房子看做一项投资，但是，现在转变为把其看做一个居所。”
2009年底房利美做的一项调查显示，70%的美国人相信买房是一项安全的投资。而在2003年，这个比例是83%，其安全性甚至超过银行储蓄。不过，在最近的同类调查中，银行存款开始居于安全投资之首。
给“买房热”降降温
记者手记
传说，有一个美国老太太贷款买房子，住了一辈子，快要死了，贷款也还上了；有一个中国老太太，攒了一辈子的钱，终于买下了房子，但第二天就死了。美国老太太和中国老太太的买房故事曾经令无数中国人唏嘘不已。
金融危机发生后，这个故事的最新版本变成美国老太太还没有死，就被赶出了尚未还完贷款的房子。
维基百科词典里，“美国梦”的词条下，除了《独立宣言》中所提出的“生命权、自由权和追求幸福的权利”等概念的外延外，赫然将 “拥有自己的住房”列为美国人实现美国梦的象征。从上世纪30年代开始，在自己的房子里养大自己的孩子，成为美国梦的一个标志性构图。二战后，罗斯福总统 甚至将其上升到战略高度，宣称一个人人有房的国家是“不可征服的”。20世纪下半叶，驴象两党在贯彻“居者有其屋”这一政治理念上，取得了难得的一致。而 在美国社会层面，拥有住房、实现美国梦渐渐成为成功者的标志。
中国人也有梦，虽然“中国梦”跟“美国梦”有着不同的内涵，然而在“住房梦” 这一点上，中国与美国神奇地接轨了。房子在中国已经不再单单是一个住所，它是婚姻的前提、个人能力的体现、事业成功的标志、未来安全感的寄托。为了一套房 子，不少国人可以不在乎大半辈子为房产商和银行打工，甚至为了房子的首付,透支几代人的财富。一份最新研究报告显示，北京首套房贷者的平均年龄只有27 岁。如果不是动用父母一辈子的积蓄，甚至以损害自己的未来生活质量为赌注，大部分27岁的中国年轻人根本买不起属于自己的房子。
同一份报告还显示，过去三年中，英国首次购房者的平均年龄已由33岁上升至37岁，日本和德国则为42岁。在德国、法国等国家，政府本身并不鼓励民众陷入买房狂热。德国77%的年轻人都是“租房族”，他们不必过早背上买房负担，个人生活的质量和自由度大大增加。
而在美国，越来越多的美国人正开始反省其盲目的房产崇拜情结，不少人回归理性的消费模式，按照实际能力从租房开始实现“住房梦”，而不是“有房梦”。
上个月，中国国务院副总理李克强在一次座谈会上提出，在人口较多的城市，要大力发展公共租赁住房，缓解中等偏下收入家庭以及新就业职工、外来务工人员 的住房困难，逐步形成梯度消费的住房模式。或许，无论是从国家、社会还是个人层面，国人真该从买房狂热中冷静下来。其实，租赁何尝不是一种“拥有”，又何 必总是纠结于天长地久？实现我们中国人的住房梦，大可不必非得拥有自己的住房。否则，高企的楼价、沉重的供楼负担、过早承受的生活压力，迟早会成为房奴们 的一场噩梦。
最近，《时代》周刊、《新闻周刊》和《华尔街日报》等媒体纷纷撰文反思美国人的购房情结。媒体质疑，美国人是否过分夸大了自有住房这一梦想，从而作出不切实际的消费和投资决定。
过去，美国人习惯将自有住房看做是家庭的经济支柱。在他们看来，前面有草坪、四周有围栏的房屋不仅是美好的居所，还是毫无风险的绝佳投资。如今，这样 的日子已经一去不返。许多经济学家估计，即便陷入低迷的房地产市场最终恢复，但是在可预见的未来，美国人将住房看做家庭储备金的日子也将结束。
房屋断供数字增加、四分之一房屋成负资产、失业率居高不下
如今，四分之一的住房拥有者陷入进退两难的困境：被房子套住了，没法卖房子，因为房子的价值已经大大缩水，即便卖掉房子，也无法偿还购房抵押贷款。
8月30日，美国一个调查结果显示，越来越少的美国人将拥有房屋看做实现美国梦的重要组成部分。房地产网站Trulia.com进行的这项调查显示，只有72%的受访者表示需要拥有住房来实现经济目标。这一比例比今年年初下降了5%。
房屋不再是必需品
调查结果还显示，27%的租房者表示对购房毫无兴趣。在希望未来能购房的租房者中，有68%的人表示至少要两年后才会考虑买房。
去年6月，美国国家信贷咨询基金会进行了一项调查，有三分之一的人不相信自己有能力再买房子，其中竟有一半人曾当过业主。
有经济学家直言，未来房屋将不再是美国人的必需品。随着失业率居高不下，未来一代未必有能力支付首付，房屋租赁时代即将来临。
美国城市土地研究院的高级研究员约翰・麦克埃伦指出，美国自有住房率的下降有部分原因来自代际差别。如今，婴儿潮一代(出生于1946年～1964年 间)的子女(被称作“Y一代”)刚好大学毕业，在经济动荡期加入就业市场，而且身负大笔助学贷款债务。这一代年轻人租房的时间会更长，这不仅因为他们的经 济现状决定了必须如此，还因为租房方便地域间的流动。
房租将会上升
许多专家预测未来的房地产前景时指出，未来抵押贷款会更难获得，自有住房拥有率会下降，而房屋租赁价格会上升。
“我们正在经历一场根本的变化。”华盛顿城市土地研究院高级研究员约翰・麦克埃伦说，“过去，人们习惯于将房子看做一项投资，但是，现在转变为把其看做一个居所。”
2009年底房利美做的一项调查显示，70%的美国人相信买房是一项安全的投资。而在2003年，这个比例是83%，其安全性甚至超过银行储蓄。不过，在最近的同类调查中，银行存款开始居于安全投资之首。
给“买房热”降降温
记者手记
传说，有一个美国老太太贷款买房子，住了一辈子，快要死了，贷款也还上了；有一个中国老太太，攒了一辈子的钱，终于买下了房子，但第二天就死了。美国老太太和中国老太太的买房故事曾经令无数中国人唏嘘不已。
金融危机发生后，这个故事的最新版本变成美国老太太还没有死，就被赶出了尚未还完贷款的房子。
维基百科词典里，“美国梦”的词条下，除了《独立宣言》中所提出的“生命权、自由权和追求幸福的权利”等概念的外延外，赫然将 “拥有自己的住房”列为美国人实现美国梦的象征。从上世纪30年代开始，在自己的房子里养大自己的孩子，成为美国梦的一个标志性构图。二战后，罗斯福总统 甚至将其上升到战略高度，宣称一个人人有房的国家是“不可征服的”。20世纪下半叶，驴象两党在贯彻“居者有其屋”这一政治理念上，取得了难得的一致。而 在美国社会层面，拥有住房、实现美国梦渐渐成为成功者的标志。
中国人也有梦，虽然“中国梦”跟“美国梦”有着不同的内涵，然而在“住房梦” 这一点上，中国与美国神奇地接轨了。房子在中国已经不再单单是一个住所，它是婚姻的前提、个人能力的体现、事业成功的标志、未来安全感的寄托。为了一套房 子，不少国人可以不在乎大半辈子为房产商和银行打工，甚至为了房子的首付,透支几代人的财富。一份最新研究报告显示，北京首套房贷者的平均年龄只有27 岁。如果不是动用父母一辈子的积蓄，甚至以损害自己的未来生活质量为赌注，大部分27岁的中国年轻人根本买不起属于自己的房子。
同一份报告还显示，过去三年中，英国首次购房者的平均年龄已由33岁上升至37岁，日本和德国则为42岁。在德国、法国等国家，政府本身并不鼓励民众陷入买房狂热。德国77%的年轻人都是“租房族”，他们不必过早背上买房负担，个人生活的质量和自由度大大增加。
而在美国，越来越多的美国人正开始反省其盲目的房产崇拜情结，不少人回归理性的消费模式，按照实际能力从租房开始实现“住房梦”，而不是“有房梦”。
上个月，中国国务院副总理李克强在一次座谈会上提出，在人口较多的城市，要大力发展公共租赁住房，缓解中等偏下收入家庭以及新就业职工、外来务工人员 的住房困难，逐步形成梯度消费的住房模式。或许，无论是从国家、社会还是个人层面，国人真该从买房狂热中冷静下来。其实，租赁何尝不是一种“拥有”，又何 必总是纠结于天长地久？实现我们中国人的住房梦，大可不必非得拥有自己的住房。否则，高企的楼价、沉重的供楼负担、过早承受的生活压力，迟早会成为房奴们 的一场噩梦。
More Evidence That Housing Has Stabilized
The Case Shiller home price data for June (which reflects a moving average of prices several months before) ticked up, and now show that housing prices, in real terms, have been essentially flat to slightly higher for the past 16 months. The top chart shows an index of 20 housing markets, whereas the bottom chart shows an index of only 10 markets but over a longer time frame. Both tell the same story: increasingly, it looks like the housing market has found a new equilibrium clearing price level.
Housing skeptics are anticipating (as they have been for most of the past year) that this run of relatively good news will soon end, however, thanks to the recent expiration of the government's subsidy for new homebuyers. Those concerns may prove well-founded, but then again they may not. We do know that sales activity dropped significantly in the months following the data included in the Case Shiller release, but we don't know much about how prices behaved in the past few months.
I continue to think that prices have fallen enough to at least hold steady at current levels for the foreseeable future. As the top chart shows, there has been a 33% decline in inflation-adjusted housing prices from their 2006 peak, and that is by far the biggest downward price adjustment in nationwide housing prices in my lifetime. In addition to a one-third decline in home prices, the cost of borrowing money to buy a house today has dropped by 30% over the same period, since 30-yr conforming mortgage rates have fallen from 6.7% in 2006 to 4.7% today. Combine those two price declines and you get an effective decline of 54% in the monthly cost of buying the typical house.
By Scott Grannis
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