LAS VEGAS -- Americans want smaller houses and they are willing to strip some of yesterday's most popular rooms -- such as home theaters -- from them in order to accommodate changing lifestyles, consumer experts told audiences at the International Builders Show here this week.
趋利避险 抢搭美国房市政策"末班车"华人进场赶早不赶晚但需谨慎-侨报
趋利避险 抢搭美国房市政策"末班车"华人需谨慎 侨报
1月28日电 据美国《侨报》报道，在奥巴马政府的救市政策刺激下，过去3年风雨飘摇的美国房地产悄然触底并开始企稳回升，但今年仍可能有所反复。在住房救市政策今年上半年即将退出之际，房地产专家提示有意买房的华人：现在正是购买自住房的好时机，但需谨慎入市。
房地产市场触底回升
美国房地产协会唯一的亚裔常务理事童忠益博士在接受侨报记者专访时指出，美国的住房价格在飚涨数年后于2006年4月登上顶峰，然后持续下挫，到2009年5月跌至谷底，目前大部分地区已止跌，正从谷底非常缓慢地、挣扎式地企稳回升。
据标准普尔Case-Shiller住房价格指数显示，全美住房价格经历了3年零1个月的痛苦调整，累计下跌33%，相当于倒退6年，回到了2003 年 5月的房价水平。其中，2009年1月份比上年同月下跌19%。这是自上世纪30年代大萧条以来最大的跌幅，并成为直接引爆美国次贷危机和全球金融海啸的导火线。目前，若逐月衡量，美国房价已在微幅回升，从2009年5月触底到2009年10月累计上涨4.5%，但与去年同期相比，房价仍未恢复，2009 年11月比上年同月仍下挫5.3%。
童忠益说，2009年5月房价骤然见底主要得力于政府救市措施的强力推动，随着这些措施在2010年的逐步退市，加上失业率居高难下，美国房地产市场面临新的考验，回升有可能难以持续，甚至存在二次下跌(double-dip)的可能。
童忠益表示，2009年是美国房地产市场起死回生的一年，政府对银行的注资行动，使得信贷环境有明显改善。2010年住房金融体系将进一步恢复，受此次金融危机打击较大的大银行在政府扶持下犹如打了强心针，趋于稳定，中小银行2010年仍会出现倒闭高潮，但对整体金融系统的实质影响不大。
两大救市措施明显奏效
据童忠益分析，因为美国政府比较到位的一系列救市措施，美国房地产市场提前了大约6到7个月见底，否则起码要到2009年底或2010年初才能依靠市场自身调整触底。他认为，最有效的两大政策干预措施，一个是8千美元的首次买房退税；另一个是美联储大量购买房利美和房地美抵押贷款支持债券。
首次买房退税政策诱使许多买房犹疑不决的租房者迅速入市买房，首次购房贷款者比例估计比上年提高了至少16个百分点，房价因此提高5%以上。这项措施使美国房屋销售量一扫前两年的颓势，增势迅猛。据美国房地产经纪人协会和人口调查局统计，全美住房销售量从1月的480万套(年率)增加到了11月的 690 万套(年率)，增幅高达4成3，其中现房销售更猛增45.7%，达654万套(年率)。
其实，相似的住房刺激政策措施早在1997年起就在首都华盛顿特区(DC)实施。童忠益多年前获奖的博士论文首次在美国房地产界论证了这一政策对激活 DC房地产市场的巨大积极影响，并总结了推广这项政策需要借鉴的经验教训，引起了美国房地产界、华盛顿邮报、国会和决策者的关注。此次全美实施首次购房退税政策，在很大程度上就是借鉴了DC的成功经验。首次购房退税政策提供了潜在买房者“想买”的强大入市动力，而同时极低的房贷利率又增加了他们“能买得起”的可能。双管齐下，效果彰显。
中高端法拍屋或现高潮
童忠益认为，2010年将是美国房地产市场战略僵持阶段，亦即大量购房者(包括首次购房者、升级换房的家庭以及投资投机者们)纷纷进场而导致房价上行的力量与大量法拍屋(foreclosure/REO)继续涌现待售的下行力量相互对抗，从而使美国住房的销售和价格运动处于胶着僵持状态。2010年很可能是这一个房地产下行周期轮回的终点。
过去三年美国房价大跌的一个重要特征，是使用次级贷款的低端住房因为还贷违约而遭致法拍，以低于市价三成以上的价格大批量抛售。随着金融危机进入后半段，低端住房法拍高潮已过，但违约法拍出现向中高端住房蔓延的趋势。
根据美国抵押贷款银行家协会公布的数据，2009年第三季度，美国有高达9%的住房抵押贷款已经违约(断交月供)超过了3个月或其住房产权被银行收走而惨遭法拍。曾任RMIC住房按揭贷款保险公司首席经济学家的童忠益预计，未来次贷(subprime)的违约法拍数量将大幅下降，多以中高价位住房为抵押的次优贷款(Alt-A)和优质贷款(prime)却可能在2010和2011年迎来违约高潮，因此，预计今后两年将有较多中档以上房子涌进廉价的法拍市场，使房价面临下行压力。
童忠益分析，次优贷款的住房法拍将在2011年达到高峰，主要是因为次优贷款中有不少屋主使用可调整利率贷款，今明两年面临利息重算和月供重置，贷款月供将骤然升高，让屋主难以承受。另一方面，不少使用优质贷款的中高价位住房屋主则面临就业市场不景气的压力，一旦此类屋主失业，难以承受大房子沉重的还贷压力。从房屋类别看，公寓(condo)的波动性比独立屋(single family house)大，住房市场好的时候，公寓的涨幅通常比独立屋大，但在市场不好时跌得也更凶。
政策退市带来不确定性
曾在美国房利美基金会担任住房经济与金融政策主任10年的童忠益强调，救市政策虽然使美国房地产市场提前见底，但房价稳步回升的市场基础依然脆弱，对今年的市场只能谨慎乐观。
2010年第一季度末，美联储购买“两房”抵押贷款支持债券的政策即将退市。童忠益分析，30年住房按揭贷款的固定利率肯定要上涨，预计到今年中会上涨到 5.5%左右，年底到6%上下。利率在去年11月达到4.75%的历史低位后，现正在缓慢回升，在5%到5.25%之间徘徊。首次买房退税8千美元和现有房主换房可得6千5百美元退税的政策，也将于2010年4月30日到期，再延期的可能性难以预料。
童忠益预计，如果这两个主要救市政策如期退市，今年5、6月份春夏之交，房屋交易量有可能下滑1到2成，在较坏的情况下，全美住房价格可能在2010 年下跌3%-6%左右。不过他对房市还是谨慎乐观，因为即便刺激政策退市，房价已处于合理低位，房贷利率虽会上涨，但仍处于历史低位，金融系统更趋稳定，信贷市场逐渐回复常规。随着经济复苏，人们的消费信心将进一步恢复。
乐观的情况是，美国房地产市场在2010年春夏之季跌宕起伏，到秋天稳住阵脚，2011年春夏稳步回暖。
不同地区市道冷热有别
全美房地产市道呈现止跌回暖势头，但具体到不同地区，则是冷热有别，下跌和回升的快慢差异极大。童忠益根据对Case-Shiller房价指数的分析将全美主要城市分为四大类：
第一类，包括拉斯维加斯和亚利桑那州的凤凰城。
这两个城市房价下跌时间持续3年零两个月以上，累计降幅在5成4以上，市场最糟糕。拉斯维加斯房价下跌3年半，跌幅达5成6，截止2009年10月还没跌到谷底，2010年仍不看好。
第二类，包括加州的洛杉矶、旧金山、圣地牙哥，佛罗里达的迈阿密和坦帕，密歇根的底特律。
从顶峰到谷底，这些城市的房价大多持续下滑了3年多，累计降幅都在4成以上，房价基本见底。重灾区加州的法拍高潮已过，目前买卖相对活跃，2010年相对看好。
第三类，包括纽约、华盛顿、芝加哥、西雅图、亚特兰大、明尼苏达州的明尼阿波利斯、俄勒冈州的波特兰等。
这类城市房价下跌持续3年左右，累计降幅2到4成，2010年预计恢复较快，但亚特兰大是例外，当地房贷诈骗案比较猖獗，法拍高潮尚未过去，因此房价仍然面临不小的下行压力。
第四类，包括波士顿、德州的达拉斯、科罗拉多州的丹佛、俄亥俄州的克里夫兰、北卡的夏洛特。
这些城市属于轻灾区，过去涨得少，这轮跌得也少，累计跌幅基本都在1成多，2010年比较看好。不过不排除其中一些地区，如德州的某些地方可能因为就业市场不景气，贷款违约率可能上升，房价仍会下行。
华人进场赶早不赶晚
基于对上述市场趋势和政策的分析，童忠益认为，对于华人来说，2010年确有绝佳的买房机会，但也要清醒意识到今年住房市场走势的诡异和风险，应根据本地市场的具体情况而审时度势。
对于有能力和有计划在今年买房的个人或者家庭，童忠益建议，可以考虑在政府救市政策退出之前的第一季度赶紧操作，以便利用现有有利政策。不管是买房，还是做再贷款(refinance)，都是如此。如果购房者个人收入少于$125000(或者家庭收入少于$225000)，只要在4月30日前购房成交，就可获得高达8千美元(首次购房者)或者6千5百美元(重复购房者)的联邦退税。即便年收入高出2万以内，仍可获得部分退税。
其次，这几个月30年固定利率仍会在5%左右，但要想得到最好的利率，借款人信用分要在740以上，这是最好利率的门槛。信用分数较低的家庭，比如 620 以下，可考虑申请由美国住房管理局(FHA)提供保险的住房贷款。金融危机后，银行借贷标准趋于严格，不再不查收入。对负债率也有较严格的要求，即家庭每月的所有借贷还款一般不能超过家庭每月税前总收入的42%。如果信用分数非常高，可适当放宽到55%。
对于华人单干业主(self-employed)，没有公司W2表显示收入，最好要保存好银行月度结算单以及近两年的联邦报税文件，以备审核。那些以往少报收入以合理避税的人，现在要想得到较高额度的按揭贷款，则比较困难。
对于想做重新贷款(refinance)的人说，童忠益说，2010年的第一季度几乎是最后的最佳机会。他算了一笔账：如果一个家庭从银行贷款20万美元，重新贷款后，30年固定利率能从6%降到5%，则每月还款本金加利息将从1200美元降到1074美元，重新贷款比不重新贷款30年少付4万2千多美元。
如果考虑扣除重新贷款的交易成本约占贷款额的1.5%，还有再贷款后已经还款而损失的部分，一般估计，第一次贷款在3年之内，新贷款利率比旧贷款利率低0.75个百分点以上，就值得尝试。当然，每个家庭具体情况各不相同，需要找贷款公司做精确计算。
对于家中有人失业，导致还贷有困难的华人家庭，童忠益建议，尽快联系你的贷款银行，大胆讲出你面临的经济困难，与他们商量缓冲策略和彻底修改还贷计划(loan modification)的可能， 以避免违约法拍、两败俱伤。
1月28日电 据美国《侨报》报道，在奥巴马政府的救市政策刺激下，过去3年风雨飘摇的美国房地产悄然触底并开始企稳回升，但今年仍可能有所反复。在住房救市政策今年上半年即将退出之际，房地产专家提示有意买房的华人：现在正是购买自住房的好时机，但需谨慎入市。
房地产市场触底回升
美国房地产协会唯一的亚裔常务理事童忠益博士在接受侨报记者专访时指出，美国的住房价格在飚涨数年后于2006年4月登上顶峰，然后持续下挫，到2009年5月跌至谷底，目前大部分地区已止跌，正从谷底非常缓慢地、挣扎式地企稳回升。
据标准普尔Case-Shiller住房价格指数显示，全美住房价格经历了3年零1个月的痛苦调整，累计下跌33%，相当于倒退6年，回到了2003 年 5月的房价水平。其中，2009年1月份比上年同月下跌19%。这是自上世纪30年代大萧条以来最大的跌幅，并成为直接引爆美国次贷危机和全球金融海啸的导火线。目前，若逐月衡量，美国房价已在微幅回升，从2009年5月触底到2009年10月累计上涨4.5%，但与去年同期相比，房价仍未恢复，2009 年11月比上年同月仍下挫5.3%。
童忠益说，2009年5月房价骤然见底主要得力于政府救市措施的强力推动，随着这些措施在2010年的逐步退市，加上失业率居高难下，美国房地产市场面临新的考验，回升有可能难以持续，甚至存在二次下跌(double-dip)的可能。
童忠益表示，2009年是美国房地产市场起死回生的一年，政府对银行的注资行动，使得信贷环境有明显改善。2010年住房金融体系将进一步恢复，受此次金融危机打击较大的大银行在政府扶持下犹如打了强心针，趋于稳定，中小银行2010年仍会出现倒闭高潮，但对整体金融系统的实质影响不大。
两大救市措施明显奏效
据童忠益分析，因为美国政府比较到位的一系列救市措施，美国房地产市场提前了大约6到7个月见底，否则起码要到2009年底或2010年初才能依靠市场自身调整触底。他认为，最有效的两大政策干预措施，一个是8千美元的首次买房退税；另一个是美联储大量购买房利美和房地美抵押贷款支持债券。
首次买房退税政策诱使许多买房犹疑不决的租房者迅速入市买房，首次购房贷款者比例估计比上年提高了至少16个百分点，房价因此提高5%以上。这项措施使美国房屋销售量一扫前两年的颓势，增势迅猛。据美国房地产经纪人协会和人口调查局统计，全美住房销售量从1月的480万套(年率)增加到了11月的 690 万套(年率)，增幅高达4成3，其中现房销售更猛增45.7%，达654万套(年率)。
其实，相似的住房刺激政策措施早在1997年起就在首都华盛顿特区(DC)实施。童忠益多年前获奖的博士论文首次在美国房地产界论证了这一政策对激活 DC房地产市场的巨大积极影响，并总结了推广这项政策需要借鉴的经验教训，引起了美国房地产界、华盛顿邮报、国会和决策者的关注。此次全美实施首次购房退税政策，在很大程度上就是借鉴了DC的成功经验。首次购房退税政策提供了潜在买房者“想买”的强大入市动力，而同时极低的房贷利率又增加了他们“能买得起”的可能。双管齐下，效果彰显。
中高端法拍屋或现高潮
童忠益认为，2010年将是美国房地产市场战略僵持阶段，亦即大量购房者(包括首次购房者、升级换房的家庭以及投资投机者们)纷纷进场而导致房价上行的力量与大量法拍屋(foreclosure/REO)继续涌现待售的下行力量相互对抗，从而使美国住房的销售和价格运动处于胶着僵持状态。2010年很可能是这一个房地产下行周期轮回的终点。
过去三年美国房价大跌的一个重要特征，是使用次级贷款的低端住房因为还贷违约而遭致法拍，以低于市价三成以上的价格大批量抛售。随着金融危机进入后半段，低端住房法拍高潮已过，但违约法拍出现向中高端住房蔓延的趋势。
根据美国抵押贷款银行家协会公布的数据，2009年第三季度，美国有高达9%的住房抵押贷款已经违约(断交月供)超过了3个月或其住房产权被银行收走而惨遭法拍。曾任RMIC住房按揭贷款保险公司首席经济学家的童忠益预计，未来次贷(subprime)的违约法拍数量将大幅下降，多以中高价位住房为抵押的次优贷款(Alt-A)和优质贷款(prime)却可能在2010和2011年迎来违约高潮，因此，预计今后两年将有较多中档以上房子涌进廉价的法拍市场，使房价面临下行压力。
童忠益分析，次优贷款的住房法拍将在2011年达到高峰，主要是因为次优贷款中有不少屋主使用可调整利率贷款，今明两年面临利息重算和月供重置，贷款月供将骤然升高，让屋主难以承受。另一方面，不少使用优质贷款的中高价位住房屋主则面临就业市场不景气的压力，一旦此类屋主失业，难以承受大房子沉重的还贷压力。从房屋类别看，公寓(condo)的波动性比独立屋(single family house)大，住房市场好的时候，公寓的涨幅通常比独立屋大，但在市场不好时跌得也更凶。
政策退市带来不确定性
曾在美国房利美基金会担任住房经济与金融政策主任10年的童忠益强调，救市政策虽然使美国房地产市场提前见底，但房价稳步回升的市场基础依然脆弱，对今年的市场只能谨慎乐观。
2010年第一季度末，美联储购买“两房”抵押贷款支持债券的政策即将退市。童忠益分析，30年住房按揭贷款的固定利率肯定要上涨，预计到今年中会上涨到 5.5%左右，年底到6%上下。利率在去年11月达到4.75%的历史低位后，现正在缓慢回升，在5%到5.25%之间徘徊。首次买房退税8千美元和现有房主换房可得6千5百美元退税的政策，也将于2010年4月30日到期，再延期的可能性难以预料。
童忠益预计，如果这两个主要救市政策如期退市，今年5、6月份春夏之交，房屋交易量有可能下滑1到2成，在较坏的情况下，全美住房价格可能在2010 年下跌3%-6%左右。不过他对房市还是谨慎乐观，因为即便刺激政策退市，房价已处于合理低位，房贷利率虽会上涨，但仍处于历史低位，金融系统更趋稳定，信贷市场逐渐回复常规。随着经济复苏，人们的消费信心将进一步恢复。
乐观的情况是，美国房地产市场在2010年春夏之季跌宕起伏，到秋天稳住阵脚，2011年春夏稳步回暖。
不同地区市道冷热有别
全美房地产市道呈现止跌回暖势头，但具体到不同地区，则是冷热有别，下跌和回升的快慢差异极大。童忠益根据对Case-Shiller房价指数的分析将全美主要城市分为四大类：
第一类，包括拉斯维加斯和亚利桑那州的凤凰城。
这两个城市房价下跌时间持续3年零两个月以上，累计降幅在5成4以上，市场最糟糕。拉斯维加斯房价下跌3年半，跌幅达5成6，截止2009年10月还没跌到谷底，2010年仍不看好。
第二类，包括加州的洛杉矶、旧金山、圣地牙哥，佛罗里达的迈阿密和坦帕，密歇根的底特律。
从顶峰到谷底，这些城市的房价大多持续下滑了3年多，累计降幅都在4成以上，房价基本见底。重灾区加州的法拍高潮已过，目前买卖相对活跃，2010年相对看好。
第三类，包括纽约、华盛顿、芝加哥、西雅图、亚特兰大、明尼苏达州的明尼阿波利斯、俄勒冈州的波特兰等。
这类城市房价下跌持续3年左右，累计降幅2到4成，2010年预计恢复较快，但亚特兰大是例外，当地房贷诈骗案比较猖獗，法拍高潮尚未过去，因此房价仍然面临不小的下行压力。
第四类，包括波士顿、德州的达拉斯、科罗拉多州的丹佛、俄亥俄州的克里夫兰、北卡的夏洛特。
这些城市属于轻灾区，过去涨得少，这轮跌得也少，累计跌幅基本都在1成多，2010年比较看好。不过不排除其中一些地区，如德州的某些地方可能因为就业市场不景气，贷款违约率可能上升，房价仍会下行。
华人进场赶早不赶晚
基于对上述市场趋势和政策的分析，童忠益认为，对于华人来说，2010年确有绝佳的买房机会，但也要清醒意识到今年住房市场走势的诡异和风险，应根据本地市场的具体情况而审时度势。
对于有能力和有计划在今年买房的个人或者家庭，童忠益建议，可以考虑在政府救市政策退出之前的第一季度赶紧操作，以便利用现有有利政策。不管是买房，还是做再贷款(refinance)，都是如此。如果购房者个人收入少于$125000(或者家庭收入少于$225000)，只要在4月30日前购房成交，就可获得高达8千美元(首次购房者)或者6千5百美元(重复购房者)的联邦退税。即便年收入高出2万以内，仍可获得部分退税。
其次，这几个月30年固定利率仍会在5%左右，但要想得到最好的利率，借款人信用分要在740以上，这是最好利率的门槛。信用分数较低的家庭，比如 620 以下，可考虑申请由美国住房管理局(FHA)提供保险的住房贷款。金融危机后，银行借贷标准趋于严格，不再不查收入。对负债率也有较严格的要求，即家庭每月的所有借贷还款一般不能超过家庭每月税前总收入的42%。如果信用分数非常高，可适当放宽到55%。
对于华人单干业主(self-employed)，没有公司W2表显示收入，最好要保存好银行月度结算单以及近两年的联邦报税文件，以备审核。那些以往少报收入以合理避税的人，现在要想得到较高额度的按揭贷款，则比较困难。
对于想做重新贷款(refinance)的人说，童忠益说，2010年的第一季度几乎是最后的最佳机会。他算了一笔账：如果一个家庭从银行贷款20万美元，重新贷款后，30年固定利率能从6%降到5%，则每月还款本金加利息将从1200美元降到1074美元，重新贷款比不重新贷款30年少付4万2千多美元。
如果考虑扣除重新贷款的交易成本约占贷款额的1.5%，还有再贷款后已经还款而损失的部分，一般估计，第一次贷款在3年之内，新贷款利率比旧贷款利率低0.75个百分点以上，就值得尝试。当然，每个家庭具体情况各不相同，需要找贷款公司做精确计算。
对于家中有人失业，导致还贷有困难的华人家庭，童忠益建议，尽快联系你的贷款银行，大胆讲出你面临的经济困难，与他们商量缓冲策略和彻底修改还贷计划(loan modification)的可能， 以避免违约法拍、两败俱伤。
ROCKVILLE南部BETHESDA北部的地区房屋销售
作者：大都会梦之队
基于房地产的本地性，从本周开始，我们将以邮编为单位，就大华府地区居家房地产的现有在售和房屋销售情况，对具有代表性的地区进行详细地介绍。计划每二周为一期介绍一个代表性邮编的房地产情况，以期买卖方对所在地区的房地产的情况及可能的趋势有更深入、更符合实际的了解。
本期-邮编: 20852
地理位置: Rockville/Bethesda, Maryland
公立高中/初中: Richard Montgomery HS/Walter Johnson HS/Tilden MS/Parkland MS
二年来，Rockville 20852 的房屋单价从＄340／平方英尺降到＄280／平方英尺，平均房价下降18%，可以说，该地区的房地产在同类中表现不佳，从地段来说，该地区是个不错的地方。房地产中的黄金名言：＂地段，地段，地段＂对该地区不太适用，那么，该地区的房屋是否已经见底还是会有可能下滑，让我们来看看最新房屋销售。
趋势图（２年来房产价格变化图）
基于房地产的本地性，从本周开始，我们将以邮编为单位，就大华府地区居家房地产的现有在售和房屋销售情况，对具有代表性的地区进行详细地介绍。计划每二周为一期介绍一个代表性邮编的房地产情况，以期买卖方对所在地区的房地产的情况及可能的趋势有更深入、更符合实际的了解。
本期-邮编: 20852
地理位置: Rockville/Bethesda, Maryland
公立高中/初中: Richard Montgomery HS/Walter Johnson HS/Tilden MS/Parkland MS
二年来，Rockville 20852 的房屋单价从＄340／平方英尺降到＄280／平方英尺，平均房价下降18%，可以说，该地区的房地产在同类中表现不佳，从地段来说，该地区是个不错的地方。房地产中的黄金名言：＂地段，地段，地段＂对该地区不太适用，那么，该地区的房屋是否已经见底还是会有可能下滑，让我们来看看最新房屋销售。
趋势图（２年来房产价格变化图）
最新销售情况: 
| | ||||
Homes for Sale | Dec '09 | vs. Prev. Month | vs. Prev. Year | ||
# Homes for Sale | 210 | -12.50% | 8.20% | ||
For Sale by Owner | 22 | -15.40% | 37.50% | ||
Median List Price | $340K | -0.30% | 3% | ||
Median List $/SqFt. | $309 | -0.20% | 2.30% | ||
Homes Sold | Dec '09 | vs. Prev. Month | vs. Prev. Year | ||
# Homes Sold | 46 | -39.50% | 7% | ||
Median Sold Price | $312K | 1.80% | -0.80% | ||
Median Sold $/SqFt. | $281 | -0.90% | -5.40% | ||
% Sale to List | 98.40% | 0% | 4.50% |
重要数据:
12月房屋在售 210家, 与上月下降12.5%，比去年同期下降8.2%;
业主自己销售 22家, 比上月下降15.4%，比去年同期上升37.5%;
在售房屋中间价 $34万, 比上月持平, 比去年同期上升3%;
平均在售房屋面积单价: $309, 比上月持平, 比去年上升2.3%;
12月房屋卖出 46家, 比上月下降39.5%，比去年同期上升7%;
已售房屋中间价 $31万2, 比上月上升1.8%, 比去年同期下降0.8%;
平均房屋成交面积单价: $281, 比上月下降0.9%, 比去年同期下降5.4%;
在售房屋在市场平均天数: 66
房屋在售其间平均降价次数: 1
降价房屋占在售房屋总数的百分比: 40.2%
总体降价百分比: 5.2%
成交价对要价百分比: 98.4%
从以上的数据可以看出，该地区在退税的延长和扩大的大环境下还是表现不佳。因此, 有理由相信，该地区继续探底的可能性比其他同类地区要高很多。
大都会梦之队由大都会的具有丰富经验的房地产经纪人组成，他们助人为乐、敢想敢干、经验老道， 如果您有意购房或者有意见建议，请与REN联系- 电话:240-498-2845, EMAIL: renshan@yahoo.com, Web: http://wdcdreamteam.blogspot.com
New Rules Help Borrowers at Closing
Plenty of home buyers have found themselves at the closing table, ready to sign the myriad documents that will officially make them new homeowners--only to get nasty sticker shock. What was originally supposed to cost them, say, $2,500 in closing costs, has turned into $3,000.
The Good Faith Estimate (GFE), a tally of the fees associated with a mortgage loan due at closing, is exactly that – an estimate. Often these costs, which are provided by mortgage brokers and lenders to borrowers within three days of getting a loan application, escalate by closing time.
But on Jan. 1, new federal rules adopted by the Department of Housing and Urban Development took effect, mandating the use of a redesigned, simplified Good Faith Estimate form. The idea behind the revision: to avoid those closing-table surprises.
read more ...
The Good Faith Estimate (GFE), a tally of the fees associated with a mortgage loan due at closing, is exactly that – an estimate. Often these costs, which are provided by mortgage brokers and lenders to borrowers within three days of getting a loan application, escalate by closing time.
But on Jan. 1, new federal rules adopted by the Department of Housing and Urban Development took effect, mandating the use of a redesigned, simplified Good Faith Estimate form. The idea behind the revision: to avoid those closing-table surprises.
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Secrets of the homebuyer tax credit
The basic rules of the federal homebuyer tax credit are not difficult to figure out. But the credit, which has been amended and extended, also contains more than a dozen little-known twists and traps that can affect whether a buyer will or won't qualify for the full amount of up to $8,000 for first-time buyers or $6,500 for repeat homeowners.
Here are some facts homebuyers should know about the rules that became effective Nov. 7, 2009:
• The amount of the credit technically isn't $8,000 or $6,500, but rather 10 percent of the purchase price of the house up to those amounts for a buyer who hasn't owned a home in the last three years or a homeowner who has occupied the same principal residence for five consecutive of the last eight years, respectively. For example, if the home cost $50,000, the maximum credit amount would be $5,000, not $8,000 or $6,500.
• Buyers can elect to claim the credit on their 2009 or 2010 tax return, whichever is more advantageous for them. Buyers who claim the credit on a 2009 return must file on paper forms, not electronically. Expect to wait 12 to 16 weeks for a refund from an amended 2009 tax return.
• The home may be a detached house, condominium, town house or co-op home or a mobile home, manufactured house or travel trailer that's affixed to land owned or leased by the homeowner. A mobile home or travel trailer that's on the road doesn't qualify.
• If the home costs more than $800,000, the tax credit drops to zero. That means the credit cannot be taken if the home costs more than that amount.
• The home cannot have been bought from a close relative of the homebuyer such as a grandparent, parent, spouse, child or grandchild.
• The buyer can rent out a portion of the home and still claim the tax credit if the home is also the buyer's principal residence.
• The income limits for the full tax credit have been increased to $125,000 for singles and $225,000 for married couples who file a joint tax return, effective Nov. 7, 2009. The higher income limits aren't retroactive. "Income" in this context refers to the homebuyer's modified adjusted gross income, or MAGI, as defined by the Internal Revenue Service. The MAGI might not be equal to the buyer's salary reported on, say, a W-2 tax form.
• Homebuyers whose income is up to $20,000 higher than those limits can qualify for a partial tax credit. For example, a married couple who earned $235,000 could qualify for 50 percent of the $6,500 tax credit, or $3,250, because their income is at the midpoint between the full-credit limit of $225,000 and no-credit limit of $245,000, according to the IRS.
• Homebuyers whose income is up to $20,000 higher than those limits can qualify for a partial tax credit. For example, a married couple who earned $235,000 could qualify for 50 percent of the $6,500 tax credit, or $3,250, because their income is at the midpoint between the full-credit limit of $225,000 and no-credit limit of $245,000, according to the IRS.
Here are some facts homebuyers should know about the rules that became effective Nov. 7, 2009:
• The amount of the credit technically isn't $8,000 or $6,500, but rather 10 percent of the purchase price of the house up to those amounts for a buyer who hasn't owned a home in the last three years or a homeowner who has occupied the same principal residence for five consecutive of the last eight years, respectively. For example, if the home cost $50,000, the maximum credit amount would be $5,000, not $8,000 or $6,500.
• Buyers can elect to claim the credit on their 2009 or 2010 tax return, whichever is more advantageous for them. Buyers who claim the credit on a 2009 return must file on paper forms, not electronically. Expect to wait 12 to 16 weeks for a refund from an amended 2009 tax return.
• The home may be a detached house, condominium, town house or co-op home or a mobile home, manufactured house or travel trailer that's affixed to land owned or leased by the homeowner. A mobile home or travel trailer that's on the road doesn't qualify.
• If the home costs more than $800,000, the tax credit drops to zero. That means the credit cannot be taken if the home costs more than that amount.
• The home cannot have been bought from a close relative of the homebuyer such as a grandparent, parent, spouse, child or grandchild.
• The buyer can rent out a portion of the home and still claim the tax credit if the home is also the buyer's principal residence.
• The income limits for the full tax credit have been increased to $125,000 for singles and $225,000 for married couples who file a joint tax return, effective Nov. 7, 2009. The higher income limits aren't retroactive. "Income" in this context refers to the homebuyer's modified adjusted gross income, or MAGI, as defined by the Internal Revenue Service. The MAGI might not be equal to the buyer's salary reported on, say, a W-2 tax form.
• Homebuyers whose income is up to $20,000 higher than those limits can qualify for a partial tax credit. For example, a married couple who earned $235,000 could qualify for 50 percent of the $6,500 tax credit, or $3,250, because their income is at the midpoint between the full-credit limit of $225,000 and no-credit limit of $245,000, according to the IRS.
• Homebuyers whose income is up to $20,000 higher than those limits can qualify for a partial tax credit. For example, a married couple who earned $235,000 could qualify for 50 percent of the $6,500 tax credit, or $3,250, because their income is at the midpoint between the full-credit limit of $225,000 and no-credit limit of $245,000, according to the IRS.
U.S. House Prices to Income: 1989-2009
The following chart shows the ratio of U.S. housing prices to income for various major cities from 1989-2009. If we say bubbles exists in cities where that ratio is more than two standard deviations outside its long-run average, we still have residential real estate bubbles in Seattle, Portland, New York and Miami. On the other hand, bubble condition no longer exist in Dallas, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Phoenix and San Francisco (!).
The above is quoted from Paul Kedrosky's blog
Unfortunately, there is no Washington DC and Baltimore showed in the chart. We might want to take the medium of New York and LA to project our areas House Prices to Income. With that, it is safe to say that some area in our city have no bubble and some other areas in our city still have bubble. :-)
The above is quoted from Paul Kedrosky's blog
Unfortunately, there is no Washington DC and Baltimore showed in the chart. We might want to take the medium of New York and LA to project our areas House Prices to Income. With that, it is safe to say that some area in our city have no bubble and some other areas in our city still have bubble. :-)
BETHESDA的房屋销售
作者：大都会梦之队
基于房地产的本地性，从本周开始，我们将以邮编为单位, 就大华府地区居家房地产的现有在售和房屋销售情况, 对具有代表性的地区进行详细地介绍。计划每二周为一期介绍一个代表性邮编的房地产情况，以期买卖方对所在地区的房地产的情况及可能的趋势有更深入、更符合实际的了解。
本期-邮编: 20817
地理位置: Bethesda, Maryland
公立高中/初中: Whitman HS/Cabin John MS/Pyle MS
自从房地产滑坡以来，在大华府有没有房价不跌的地区呐？二年来，Bethesda 20817的房屋单价从＄405／平方英尺降到＄380／平方英尺，平均房价下降5%，可以说，该地区的房地产无比坚挺，再一次证实房地产中的黄金名言：＂地段，地段，地段＂。那么，Bethesda房屋是否已经见底还是会有可能下滑, 让我们来看看最新房屋销售。
趋势图（２年来房产价格变化图）
最新销售情况:
20817
Homes for Sale Dec '09 vs. Prev. Month vs. Prev. Year
# Homes for Sale 145 -22.50% -34.40%
For Sale by Owner 6 -14.30% 20%
Median List Price $1,075K 9.70% 9.80%
Median List $/SqFt. $401 -0.60% 0%
Homes Sold Nov '09 vs. Prev. Month vs. Prev. Year
# Homes Sold 35 -22.20% 40%
Median Sold Price $725K -6.50% -13.20%
Median Sold $/SqFt. $393 -1.30% 0.30%
% Sale to List 96.30% -0.70% 1%
重要数据:
12月房屋在售 145家, 与上月下降22.5%，比去年同期下降34.4%;
业主自己销售 6家, 比上月下降14.3%，比去年同期上升20%;
在售房屋中间价 $107万5, 比上月上升9.7%, 比去年同期上升9.8%;
平均在售房屋面积单价: $401, 比上月下降0.6%, 比去年同期持平;
11月房屋卖出 35家, 比上月下降22.2%，比去年同期上升40%;
已售房屋中间价 $72万5, 比上月下降6.5%, 比去年同期下降13.2%;
平均房屋成交面积单价: $393, 比上月下降1.3%, 比去年同期上升0.3%;
在售房屋在市场平均天数: 68
房屋在售其间平均降价次数: 2
降价房屋占在售房屋总数的百分比: 40%
总体降价百分比: 8.1%
成交价对要价百分比: 96.3%
从以上的数据可以看出，可售房屋数量减少，已售房屋总数增加，销售情况继续向好的方面发展。由于该地区的高房价, 退税的延长和扩大在该地区起不了很大的作用, 因此, 我们认为该地区筑底成功, 但是，极高端房屋在利率上调时, 有可能剧烈下滑。
大都会梦之队由大都会的具有丰富经验的房地产经纪人组成, 他们敢想敢干、经验老道, 如果您有意购房或者有意见建议，请与REN联系(电话:240-498-2845, EMAIL: renshan@yahoo.com, WEB: http://wdcdreamteam.blogspot.com)。
基于房地产的本地性，从本周开始，我们将以邮编为单位, 就大华府地区居家房地产的现有在售和房屋销售情况, 对具有代表性的地区进行详细地介绍。计划每二周为一期介绍一个代表性邮编的房地产情况，以期买卖方对所在地区的房地产的情况及可能的趋势有更深入、更符合实际的了解。
本期-邮编: 20817
地理位置: Bethesda, Maryland
公立高中/初中: Whitman HS/Cabin John MS/Pyle MS
自从房地产滑坡以来，在大华府有没有房价不跌的地区呐？二年来，Bethesda 20817的房屋单价从＄405／平方英尺降到＄380／平方英尺，平均房价下降5%，可以说，该地区的房地产无比坚挺，再一次证实房地产中的黄金名言：＂地段，地段，地段＂。那么，Bethesda房屋是否已经见底还是会有可能下滑, 让我们来看看最新房屋销售。
趋势图（２年来房产价格变化图）
最新销售情况:
20817
Homes for Sale Dec '09 vs. Prev. Month vs. Prev. Year
# Homes for Sale 145 -22.50% -34.40%
For Sale by Owner 6 -14.30% 20%
Median List Price $1,075K 9.70% 9.80%
Median List $/SqFt. $401 -0.60% 0%
Homes Sold Nov '09 vs. Prev. Month vs. Prev. Year
# Homes Sold 35 -22.20% 40%
Median Sold Price $725K -6.50% -13.20%
Median Sold $/SqFt. $393 -1.30% 0.30%
% Sale to List 96.30% -0.70% 1%
重要数据:
12月房屋在售 145家, 与上月下降22.5%，比去年同期下降34.4%;
业主自己销售 6家, 比上月下降14.3%，比去年同期上升20%;
在售房屋中间价 $107万5, 比上月上升9.7%, 比去年同期上升9.8%;
平均在售房屋面积单价: $401, 比上月下降0.6%, 比去年同期持平;
11月房屋卖出 35家, 比上月下降22.2%，比去年同期上升40%;
已售房屋中间价 $72万5, 比上月下降6.5%, 比去年同期下降13.2%;
平均房屋成交面积单价: $393, 比上月下降1.3%, 比去年同期上升0.3%;
在售房屋在市场平均天数: 68
房屋在售其间平均降价次数: 2
降价房屋占在售房屋总数的百分比: 40%
总体降价百分比: 8.1%
成交价对要价百分比: 96.3%
从以上的数据可以看出，可售房屋数量减少，已售房屋总数增加，销售情况继续向好的方面发展。由于该地区的高房价, 退税的延长和扩大在该地区起不了很大的作用, 因此, 我们认为该地区筑底成功, 但是，极高端房屋在利率上调时, 有可能剧烈下滑。
大都会梦之队由大都会的具有丰富经验的房地产经纪人组成, 他们敢想敢干、经验老道, 如果您有意购房或者有意见建议，请与REN联系(电话:240-498-2845, EMAIL: renshan@yahoo.com, WEB: http://wdcdreamteam.blogspot.com)。
How To Walk Away From Your Mortgage And Save Thousands Of Dollars Per Month
The idea of "strategic default" -- walking away from your mortgage -- begins with a basic calculation: is the amount you owe on your mortgage more than the amount your house is worth?Read more...
10 Things to Know About Real Estate in 2010
Prices bottom, mortgage rates increase, and foreclosures move upstream
Is 2010 the year to buy a house? It certainly looks that way: After a steep run-up in prices during the first half of the decade, home values have plummeted back to 2003 levels. Fixed mortgage rates are sitting near record lows. And the foreclosure epidemic--while painful for many home owners--has created some wonderful opportunities for bargain hunters. If that's not enough, Uncle Sam is handing out thousands of dollars in tax credits to nearly all first-time buyers and the bulk of existing home owners who close a purchase by June.
But while the 2010 outlook appears inviting, there's one key catch. "You need to have a stable job," says Mark Zandi, the chief economist of Moody's Economy.com. The economy is showing signs of life, but the unemployment rate is already at 10 percent and expected to go higher. And while those mortgage rates are attractive, buying a house makes sense only if you can bank on your income stream. So before you consider purchasing a home, take a hard look at your job, your company, and your industry.
keep on reading....
第二波房贷违约潮侵袭美国
来源：经济参考报 2010年01月07日07:10
第二波房贷违约潮侵袭美国
大麻烦还变不成大危机
美国楼市正迎来继次贷危机后的第二波违约潮，此次发源于中高收入群的优级房贷违约风潮，将成为美国楼市乃至其整个经济体复苏路上的一大麻烦。与次贷危机由监管不力和地产泡沫破裂所造成的原因不同，此轮违约潮来自美国已持续数月之久的就业危机。
优级贷引领违约潮
根据美国通货监理局(OCC)以及储蓄机构监理局(OTS)公布的最新数据显示，缴款逾期60日以上的优质房贷，2009年第三季已经比前一年增至 83.8万户。而且最近三个季度优级房贷的止赎数量增速显著提高，增幅大大高于同期公布的次级房贷的新增止赎数，显示优级房贷违约激增正在成为美国经济复 苏道路上的新麻烦。
优级贷的房主很多在此轮危机中沦为失业大军的成员，是造成大量逾期未还贷违约的重要原因。编写标准普尔/凯斯席勒房价指数的两位经济学家席勒 (Robert Shiller)与凯斯(Karl Case)说，失业潮冲击的对象不分贫富，因此房贷违约仍将在今年续增，为美国楼市复苏带来压力。去年就已有愈来愈多优级房贷(prime)的房贷户还不 出钱，而即便今年的经济复苏前景乐观，这种趋势仍将继续扩大。在耶鲁大学担任教授的席勒说：“房屋取消赎回权与查封将继续发生，不只是次贷的房子，也包括 优质房贷。这使得一大批房子现在虽然有屋主，却是潜在的止赎对象。”
美国房贷银行协会首席经济师布尔曼指出，在查封的止赎房屋中，利率可调整型(ARM)优级房贷所占比率在2009年倍增至10%；固定利率优级房贷所占比率也倍增至1.95%。
值得注意的是，当基准利率大幅下降，可调整型房贷的每月还款金也随之减少时，这种房贷的违约率却大幅上扬。布尔曼说，今年重设的调整型房贷还款金会大幅降低，但是借这种贷款的房主通常是很勉强去买房的人，所以照样还不出钱。
美国两大住房贷款融资机构——房利美和房地美的最新财报也显示了违约止赎仍是美国楼市的一大问题。房地美2009年第三季度信贷损失以及违约率持续上 升，其中90天以上贷款违约率上升至3.33%，大大高于2008年同期的1.22%和第二季度的2.78%；此外，新增坏账76亿美元，比2008年同 期上升了46%。房利美也预计，受抵押贷款坏账等影响，未来一年内公司信贷亏损或将进一步提高。
专业机构“不动产追踪”公司发布的有关数据显示，2009年10月份包括违约、拍卖和收到银行收回房产通知在内的止赎案件数量虽较9月份下降3%，但 与2008年同期相比仍高出18.9%。该公司估计，2009年约有创纪录的340万家庭会收到房屋止赎通知，比2008年猛增48%；2010年该数据 将刷新纪录，2011年也只会稍有改善。
中产阶级成罪魁祸首？
随着失业率的节节攀升，占美国约65%到85%的人口的中产阶级处境堪忧，导致了该阶级大量背负的原本风险较低的优级贷出现大量违约。通常而言，家庭 年收入从3万美元到15万美元都属于中产阶级，华盛顿智库“第三条道路”经济学家吉姆·凯西尔则把家庭年收入4.9万美元以上列为中产阶级。
可如今这些数额和定义在失业潮面前显得多余，越来越多人(包括中产阶级)能否取得收入成为首要问题。美国雇主近两年共裁员720万人，创大萧条以来最 高纪录。根据彭博社调查，美国2009年全年的平均失业率预估将在10%以上，将是1948年开始调查失业率以来最高纪录，超越2008年创下的26年高 点9.3%。
凯斯说：“裁员不分薪水高低，有钱人、低收入户与中产阶级都会遇上裁员，而这些人都可能会有房贷。”失业的屋主最终将放弃缴款，房屋被收回的状况继续增加。
除此之外，美国商业地产面临的困境同样令人担忧。近日穆迪商业地产价格指数显示，与2007年的峰值相比，美国商业地产价格迄今已经下跌41%。投资 公司ING Clarion Partners的分析认为，从目前到2012年，有价值1.4万亿美元的商业地产贷款将到期，其中有大量贷款为2007年 所贷，而当时正是有毒资产问题最严重的时期。由于投资者原先对市场的预期不切实际，前些年价格上涨过度，加上市场可能存在欺诈行为等因素影响，商业地产市 场十分混乱而难以清理。
难以酿造新一轮危机
与次贷危机时爆发后政府再收拾烂摊子不同，此次美国政府在经历过次贷危机时的救援措施仍没有停歇，能够一定程度上控制风险，不至于酿成新一轮危机。
凯斯也认为，这波优级房贷违约潮应不足以摧毁美国今年可能出现的房市复苏。毕竟现在的优级房贷不像当初次贷式的“空手套白狼”，金融机构不至于蒙受杀伤力很大的损失。
美国总统贝拉克·奥巴马曾经承诺，要帮助900万户美国家庭保住房产。奥巴马政府推出的7000多亿美元经济援助计划中，涵盖用于拯救楼市的750多亿美元。受益于刺激政策，2009年下半年，美国居民住房市场出现回暖迹象。
美国全国房地产经纪人协会公布的最新数据显示，美国旧房销售量2009年11月份比前月增长7.4%，经季节调整按年率计算为654万套，为2007 年7月以来最高水平。该协会首席经济学家劳伦斯·云估计，税收优惠计划今年带动了35万到40万名购房者。美国财政部也在2009年年底宣布，将取消对两 大房贷巨头——房利美和房地美总计4000亿美元的救助上限。一系列维护房地产市场稳定措施的展开，让此次违约潮的杀伤力大打折扣。
此外，当今美国金融监管新政呼之欲出，对各种金融衍生品交易和评级机构约束正在加强，次贷危机爆发时借助金融衍生品杠杆效应产生的恐怖破坏力难以重现。
来源：经济参考报 2010年01月07日07:10
第二波房贷违约潮侵袭美国
大麻烦还变不成大危机
美国楼市正迎来继次贷危机后的第二波违约潮，此次发源于中高收入群的优级房贷违约风潮，将成为美国楼市乃至其整个经济体复苏路上的一大麻烦。与次贷危机由监管不力和地产泡沫破裂所造成的原因不同，此轮违约潮来自美国已持续数月之久的就业危机。
优级贷引领违约潮
根据美国通货监理局(OCC)以及储蓄机构监理局(OTS)公布的最新数据显示，缴款逾期60日以上的优质房贷，2009年第三季已经比前一年增至 83.8万户。而且最近三个季度优级房贷的止赎数量增速显著提高，增幅大大高于同期公布的次级房贷的新增止赎数，显示优级房贷违约激增正在成为美国经济复 苏道路上的新麻烦。
优级贷的房主很多在此轮危机中沦为失业大军的成员，是造成大量逾期未还贷违约的重要原因。编写标准普尔/凯斯席勒房价指数的两位经济学家席勒 (Robert Shiller)与凯斯(Karl Case)说，失业潮冲击的对象不分贫富，因此房贷违约仍将在今年续增，为美国楼市复苏带来压力。去年就已有愈来愈多优级房贷(prime)的房贷户还不 出钱，而即便今年的经济复苏前景乐观，这种趋势仍将继续扩大。在耶鲁大学担任教授的席勒说：“房屋取消赎回权与查封将继续发生，不只是次贷的房子，也包括 优质房贷。这使得一大批房子现在虽然有屋主，却是潜在的止赎对象。”
美国房贷银行协会首席经济师布尔曼指出，在查封的止赎房屋中，利率可调整型(ARM)优级房贷所占比率在2009年倍增至10%；固定利率优级房贷所占比率也倍增至1.95%。
值得注意的是，当基准利率大幅下降，可调整型房贷的每月还款金也随之减少时，这种房贷的违约率却大幅上扬。布尔曼说，今年重设的调整型房贷还款金会大幅降低，但是借这种贷款的房主通常是很勉强去买房的人，所以照样还不出钱。
美国两大住房贷款融资机构——房利美和房地美的最新财报也显示了违约止赎仍是美国楼市的一大问题。房地美2009年第三季度信贷损失以及违约率持续上 升，其中90天以上贷款违约率上升至3.33%，大大高于2008年同期的1.22%和第二季度的2.78%；此外，新增坏账76亿美元，比2008年同 期上升了46%。房利美也预计，受抵押贷款坏账等影响，未来一年内公司信贷亏损或将进一步提高。
专业机构“不动产追踪”公司发布的有关数据显示，2009年10月份包括违约、拍卖和收到银行收回房产通知在内的止赎案件数量虽较9月份下降3%，但 与2008年同期相比仍高出18.9%。该公司估计，2009年约有创纪录的340万家庭会收到房屋止赎通知，比2008年猛增48%；2010年该数据 将刷新纪录，2011年也只会稍有改善。
中产阶级成罪魁祸首？
随着失业率的节节攀升，占美国约65%到85%的人口的中产阶级处境堪忧，导致了该阶级大量背负的原本风险较低的优级贷出现大量违约。通常而言，家庭 年收入从3万美元到15万美元都属于中产阶级，华盛顿智库“第三条道路”经济学家吉姆·凯西尔则把家庭年收入4.9万美元以上列为中产阶级。
可如今这些数额和定义在失业潮面前显得多余，越来越多人(包括中产阶级)能否取得收入成为首要问题。美国雇主近两年共裁员720万人，创大萧条以来最 高纪录。根据彭博社调查，美国2009年全年的平均失业率预估将在10%以上，将是1948年开始调查失业率以来最高纪录，超越2008年创下的26年高 点9.3%。
凯斯说：“裁员不分薪水高低，有钱人、低收入户与中产阶级都会遇上裁员，而这些人都可能会有房贷。”失业的屋主最终将放弃缴款，房屋被收回的状况继续增加。
除此之外，美国商业地产面临的困境同样令人担忧。近日穆迪商业地产价格指数显示，与2007年的峰值相比，美国商业地产价格迄今已经下跌41%。投资 公司ING Clarion Partners的分析认为，从目前到2012年，有价值1.4万亿美元的商业地产贷款将到期，其中有大量贷款为2007年 所贷，而当时正是有毒资产问题最严重的时期。由于投资者原先对市场的预期不切实际，前些年价格上涨过度，加上市场可能存在欺诈行为等因素影响，商业地产市 场十分混乱而难以清理。
难以酿造新一轮危机
与次贷危机时爆发后政府再收拾烂摊子不同，此次美国政府在经历过次贷危机时的救援措施仍没有停歇，能够一定程度上控制风险，不至于酿成新一轮危机。
凯斯也认为，这波优级房贷违约潮应不足以摧毁美国今年可能出现的房市复苏。毕竟现在的优级房贷不像当初次贷式的“空手套白狼”，金融机构不至于蒙受杀伤力很大的损失。
美国总统贝拉克·奥巴马曾经承诺，要帮助900万户美国家庭保住房产。奥巴马政府推出的7000多亿美元经济援助计划中，涵盖用于拯救楼市的750多亿美元。受益于刺激政策，2009年下半年，美国居民住房市场出现回暖迹象。
美国全国房地产经纪人协会公布的最新数据显示，美国旧房销售量2009年11月份比前月增长7.4%，经季节调整按年率计算为654万套，为2007 年7月以来最高水平。该协会首席经济学家劳伦斯·云估计，税收优惠计划今年带动了35万到40万名购房者。美国财政部也在2009年年底宣布，将取消对两 大房贷巨头——房利美和房地美总计4000亿美元的救助上限。一系列维护房地产市场稳定措施的展开，让此次违约潮的杀伤力大打折扣。
此外，当今美国金融监管新政呼之欲出，对各种金融衍生品交易和评级机构约束正在加强，次贷危机爆发时借助金融衍生品杠杆效应产生的恐怖破坏力难以重现。
DC and Baltimore RE most likely Have Hit Bottom
In a recession exacerbated by turmoil in the housing market, some areas around the U.S. may finally be seeing a light at the end of the tunnel.
Zillow.com's 2010 "Markets to Watch" reveals local markets that saw their real estate bubble burst but have since experienced month to month price appreciation and more than six months of favorable change: either decreasing year-over-year (YoY) price declines or YoY price gains.
With this price data, it is reasonable to suggest that these 12 local markets are at, near or just coming off the home value bottoms. However, Zillow is careful to note that "increasing foreclosures are always a possibility, and have the potential to derail any market's recovery."
So, what are the real estate markets most likely to have hit bottom? Click ahead to find out!
Housing Markets Most Likely to Have Hit Bottom
End.In a recession exacerbated by turmoil in the housing market, some areas around the U.S. may finally be seeing a light at the end of the tunnel.
Zillow.com's 2010 "Markets to Watch" reveals local markets that saw their real estate bubble burst but have since experienced month to month price appreciation and more than six months of favorable change: either decreasing year-over-year (YoY) price declines or YoY price gains.
With this price data, it is reasonable to suggest that these 12 local markets are at, near or just coming off the home value bottoms. However, Zillow is careful to note that "increasing foreclosures are always a possibility, and have the potential to derail any market's recovery."
So, what are the real estate markets most likely to have hit bottom? Click ahead to find out!
Housing Markets Most Likely to Have Hit Bottom
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