城市住房将像汽车那样走降价普及之路(数据最多)

2010-08-07 10:49 文章来源: 凯迪社区（这篇文章里提到的数据是这场讨论里最多的了）

   

第一章.全国在建的待售的大约1450万套，空置房大于5000万套，出租房寄宿房大约5000万套，合计全国可能有1.1亿套【投资投机房】。出租是亏本生意,有效自住刚需有那么多吗?


    一口否定“660多个城市现有空置房6540万套”这个数字是消极的态度，我们应该积极探求“可信的数量”。少说为佳，空置房大于5000万套是毋庸置疑的。学习“曹冲称象”，另辟蹊径来证实：
    1.2010年7月9日，中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容在《人珉日报海外版》发表文章说：“据国家电网公司的调查显示,中国660多个城市现有 连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套,足够2亿人居住。而这仅是房地产开发商已经交易了的居民持有的住房数据。如果加上房地产商已经盖好没有 交易出去的住房,当前国内住房的空置率之高更是惊人。”《人珉日报海外版》是D中央机关报，而且是对国际发的。30年前高层发表重要社论是“两报一刊” （人珉日报、军报，红旗杂志）。如果空置房6540万套这个全国家喻户晓的数字很荒唐，很不靠谱，肯定过不了责任编辑和总编辑的审核关,肯定不能向海外发 布。如果连中国第一报登载公务员的文章都不能相信，让人家外国人信谁的吗?
２．关于闲置6500万套的讨论十分激烈，中国一二流的媒体几乎都介入讨论，说明这个数字有几分靠谱。张三考分只有400分，不可能引起是否录取到清华大学的讨论。　
    3.据台湾《天下杂志》2010年5月公布的“中国超级消费城市”调查，发现中国已有1亿名富人。有70%介入炒房,就有7000万户,平均每户空置0.7套房,就有5000万套。 
    4.住建部陈淮说,1999年以来的10年中国城镇建了7000万套住房。这主要是开发商盖的。推知近20年中国城镇大约建了10000万套住房。中央2 台称全国小产权房有60亿平米 / 100平米 = 6000万套。扣除一些后，加上20年前的老房子尚未拆迁的、郊区农民房“农转非”的、城中村自建房、经济适用房、廉租房、单位工厂学校自建房、单位工厂 学校宿舍、安置房、公寓等合计全国城市的住房可能有2.2亿套。真的对不起统计局了，他们坚信的开发商待售房200万套被我忽悠不计了。2.2亿套 * 空置率23% = 空置5000万套。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区。在全民炒房的情况下,空置率23%这个比例你奇怪吗?
    5.北京青年报2010年3月4日讯,经济学者赖伟民，以普通购房者的身份在半年内走访全国逾百楼盘。他说：“掏钱的购房者八成以上做投资。”有一位回答 赖伟民说：我原来办厂，现在生意太难做。我把厂关了，几年积蓄总不能放到银行里贬值吧，所以就投资几套房子了。像我这种情况我们那里多得很。
    5.2010年5月19日中央2台的《空置我心》节目,几位记者在北京6个次新楼盘用15天蹲守调查。入住时间从2005至2009年，空置率最低的一个楼盘在30%，大多在50%-60%，最多的一个在70%以上（2005年就可以入住）。
    6.2010年7月31日中央2台的节目称：“中介公司店长从林向记者介绍，燕郊开发区2008年交房的社区中，像星河皓月、纳丹堡、美林湾等社区的入住 率都不到三分之一。” “永定河孔雀城一期的入住时间为2007年10月31日，二期的入住时间为2008年10月31日。记者问：这儿有多少套？保安答：大概有个八九十套，八 十套左右。住个有十多户，一二十户。”
    7.2009年,北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对记者表示：“北京绝大部分的新楼盘在交房前就已经全部售出了。但即使到了交房后的第二年，其入住率也往往只有30%—40%，能达到50%入住率的已经是比较不错的比例了。”
    8.企业家严介和说：“城乡结合部的利润最高，天黑以后去拍楼房照片，亮灯的不足25%。”
    9.北京联合大学应用文理学院张景秋和孟斌带领课题组，对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行了调查，结论是，电表几乎不走 的比例高达27.16%。而电表不走的比例还在陆续上升，2007年时达到29%。并且越往外空置率越高，市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右， 四环至五环就上升到30%左右。　　
    10.据2010年06月23日《扬子晚报》登载的记者马祚波的文章称：“供电部门曾经给出过一组数据，从侧面似乎可以印证出南京空关房的大概数量。这份2008年的统计显示，南京共有10.7万套商品房在1年时间内电费为零。
    11.2010年，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示：“目前南京物业缴费比例比较低，平均下来的比例为70%。导致物业缴费比例低的原因是，一是入住率低，二是已经入住的不交物业管理费。新小区2-3年内入住率一般不到50%，远郊的楼盘入住率更低。”
    12.2010年，石家庄物业管理协会秘书长刘明指出，石家庄主城区内新盘销售后在2-3年内，入住率也就40%-60%。
    13.2009年4月，在一个银行内部会议上，领导举了两个例子:北京出现了一个人名下77套房的事情，而且全部用的银行贷款；上海一个人买了364套。
    14.上海的腐败区长康慧军有69套房子。2010年初，重庆污吏文强有16处房产。山西某县原煤炭局长郝鹏俊有35套房子。
    15.2010年8月1日中央2台的节目称：“从2007年到现在，天津建起了不少新城，一手房已经基本卖光了。天津红磡领世郡，相当于8个天安门广场的 面积。天津东丽湖万科城，相当于6个天安门广场大小。京津新城，总规划面积有25000亩，相当于33个天安门广场，5个颐和园。夜幕下难以找到一丝光 亮，上演着空城计。记者问：四十几户，真正住户就一户？维修工答：对。那边三百六七十套，常住的可能也就一二十户吧。”
    16.2010年6月中央2台的节目称：“内蒙古鄂尔多斯城有一个新建的“鬼城”。有被访者认为，这个空城，可容纳100万人，只是为了满足政府的增长目标。”
    土地使用权只有70年。房子平均寿命只有30年。今后，人少房多，加上超过20年不能办按揭抵押，所以超过20年就难以卖出去。某市,【细算的租售比】是 出租83年只收回本金,说明出租是亏本生意,只有卖出获得差价才能赚钱。所以出租房和空置房基本上都存在“女大不中留”、择时出手、待价而沽的问题。
    以上说的是已经销售仍闲置的，另外，全国在建的1250万套，全国待售的大于200万套。例如，根据2010年7月15日北京房地产交易管理网公布的数字，北京尚未销售的期房和现房共约30万套。
    30年来进城的大约5亿人,他们住在哪里? 百分99.9的人没有住在马路上。城市里有3亿人自己没有房子 / 6人 = 出租房寄宿房大约5000万套，
    全国在建的待售的大约1450万套，空置房大于5000万套，出租房寄宿房大约5000万套,全国可能有1.1亿套【投资投机房】。
    这些房子卖给谁? 喊价以百万元为单位,连小白领都买不起,就不要用放大镜去寻找农民工来接手了,更不要用望远镜去遥望仍在乡镇里的农哥们。
    只要相信共1.1亿套这个数字差不多，就让开发商去折腾好了，物极必反的客观规律迟早会说话的。
    目前的高价格，是用轰炸性舆论制造供不应求的假象来定价的，但是假的就是假的，纸包不住火，最终，严重供过于求和住房的含水量是钞票的几倍的事实，必然大白于天下，那时价值规律就苏醒了。价值中枢在哪里？打5折都高了。
    “剩房”要嫁出去,含水量百分70的“灌水猪肉”要卖出去，买方、卖方和正俯要达到三盈,就必须走降价普及之路。"


第二章.城市空置房很多，请看网友怎么说的


    1.网友天涯是爱说：“我所在城市（省会）稍偏的楼盘入住率不到１０％。我一直没看到入住率超过５０％的楼盘（５年内的新盘）。”
    2.网友游任由鱼说：“我在一个海滨小城，我们着周围四年内开发的楼盘入住率都不到20%这一点我是肯定的，我住的对面的小区冬天就四五家亮灯的，夏天来海边度假的还多一般能有个一二十户亮灯的。”
    3.网友ipCNL说：“我在佛山，住在千灯湖旁边，这里有三个高档小区，中海万景豪园，暴利花园，暴利公馆，这里空置率保守估计有50%吧！！也许还不止！！我是做室内设计的还算比较清楚的！”
    4.网友qiuhf031说：“我是成都的，二环内的房子空置率不高，二环至三环的空置率高，城西，城南沿线空置率特别特别高，我同事有中华名园买房的， 有在中海国际社区买房的，中华名园目测空置率40%，中海国际社区空置率目测空置率80%以上....城南沿线的大组团楼盘空置率普遍在80%以上... 城北，城东一般是刚需买的，空置率要稍微低一些。”
5.网友牛刃说：“我在深圳。建了几年十几年至今荒草凄凄，住者寥寥的小区比比皆是。不信你们到深圳东部几个楼盘看看，御海湾山庄、华侨海景山庄和东 丽观海山庄等，小区里草比人还高，偶有几乎人家居住，都养着凶猛的狼狗看护着，80%以上房子至今还是毛坯，我看过好多房子屋顶和墙壁都已经漏水了。这些 房子除了用于炒作，是没人居住的。”
    6.网友黄黄127说：“我们租的房子，前面是一栋二十来层的高层，可以说不管晚上什么时间，房子的亮灯率从没超过10%，我想入住率应该不至于那么低，但是入住率还是没有50%的，因为很多的房子都还是毛坯来着，虽说这栋楼已经交付了有两年了。”
    7.网友斯文的咆哮说：“ 江西九江，就我所见：金泰港湾临街一面晚上只有不到8家亮灯，8-9点的时候。柴桑春天一期，二期看起来亮灯比金泰多，但一栋楼不超过10家，是整栋有好几个单元的。。其他几个小区我打的路过看着都是黑乎乎的。”
    8.网友书法临摹说：“你可以去包括2007之后推出的楼盘小区去实地考察一下实际入住率，青岛这边的情况是闲置率大部分在50％以上，很多达到70％以上。”
    9.网友民_族团结说：“去年在外面住的时候,对面是塘沽杭州道上的“5栋楼”，4栋30来层的，1栋10来层的，每天晚上都看对面亮灯，一年下来差不多1/6的房子亮灯。小区门口一个有机蔬菜超市开垮了。”
    10.网友兰州房贵说：“兰州空置率也相当高，我住的附近，御景东方《开盘2年多了》 良志嘉年华 《开盘1年多》应该说没几家入住，主要的是因为高房价，捂盘。”
    11.网友游客李小二说：“去威海乳山的银滩看看吧，入住率连5%都没有。旅游旺季能有10%，到了冬天就是个鬼城。”
    12.网友神仙哦007说：“沈阳40%左右，数据不全面，但是周围的10几个小区媒体都路过，花了一个月查开灯数，入住率绝对不超过50%。”
    13.网友单衣人说：“在长沙的河西，恒大华府在一大片气派的建筑物中，却见不到多少灯光，称它为“鬼府”并不过分。总建筑面积达400万平方米，号称长 沙最大的高档综合住宅小区的湘江世纪城，数十栋高层建筑“亭亭玉立”，但亮灯率似乎不到三成，本应是灯火阑珊的时候却只见稀稀散散的几盏灯，它同样是一个 超大的“鬼城””。
    面对天量的闲置房数字，开发商傻眼了，供不应求的忽悠被识破了，捂盘惜售困难了。
    面对天量的闲置房数字，炒房客睡不着了，住房原来是严重过剩啊，炒作困难了。
    面对天量的闲置房数字，自住刚需宽慰了，物极必反的客观规律最终比人强，今后买房不会困难的。
    面对天量的闲置房数字，税务局长高兴了，新的税源找到了，完成任务不再困难了。

 
第三章.目前的【投资投机房】可能有1.1亿套。十年后的【投资投机房】可能增多到1.4亿套。


    一.十年后，城市人口可能只比目前净增4500万人，平均4人一套，新增性自住需求大约只需要1100万套
    1.2010年，复旦大学人口学教授王丰说：“日本近二十年的经济停滞，在相当程度上便是受到人口老化的制约。而中国正在步它们的后尘。””在未来十年左 右的时间内，20-24岁的新加入劳动力队伍的人数将大幅萎缩，其占全部劳动力人口的比例将由目前的约15%降至约8%。”
    2.1979年开始实行独生正策。1990年全国出生人口2621万人，1997年1445万人,2000年1379万人,呈现减少趋势,十年里下降了 52.6％。2010年全国高考报名人数为946万人，比去年减少74万人。这已经是高考考生连续第二年出现大幅度下降。1991到2000年的十年里, 全国出生人数为1.59亿。今后十年里全国长成大人的少于1.59亿人 * 可能由农村进城的占60% = “未来十年新生代后备军的农进城者”有0.95亿人。
    3.2010年3月25日,联合国发布的报告说，中国的城市化率从1980年的19%跃升至2010年的47%。暂住户口漏报和追求平均GDP导致漏统 计,实际不少于55% - 1980年的19％ = 城市化率提高36％ * 13.3亿人 = “三十年来的农进城者”大约有5亿人。2010年1月，台湾半导体教父张忠谋透露：8月会打造一座无人化工厂。十年里，产业升级和机器人的逐步推广将驱赶 一些中年农民工回乡。许多农进城者是低收入者,年纪大后，身体差,就业难,生活困,看不起病,买不起房,租不起房,最终是侯鸟。农民工受到职业病危害的人 数超过1亿。所以，在未来十年内，非新生代大约有0.6亿人将回乡,或退到小镇，或到郊区去,或亡故。在未来十年内，尚未进城的非新生代大约有0.4亿人 将进城。说明，十年后，目前的成年人即非新生代的农民工总数减少0.2亿人。十年里,新生代后备军进城接班0.95亿人，非新生代减少0.2亿人，说明十 年后的农进城者比目前可能只净增0.75亿人。
    4.老居民人口不断减少的故事。一家7人三套房,老居民大多是这样的：2010年,1岁的独生子张三代的父母都是30岁,都是独生子女。张三代的爷爷奶奶 外公外婆都是60岁,都没有其他子女。25年后，张三代和李三代结婚，生育张四代。张李这2家目前14人,二十五年后剩下7个人,张三代夫妻最终继承了6 套房（如果是官商家庭更多）,到那时闲置房将随处可见。张四代与赵四代结婚后,张李赵韩4家目前28人,最终剩下3个人,张四代夫妻最终继承了12套房。 按此趋势,十年后，老居民人口因计生估计减少0.3亿人。农进城者净增0.75亿人，老居民减0.3亿人，说明十年后城市人口可能只比目前净增0.45亿 人。
    5.新增农进城者大部分是租房，所以，十年后，城市人口可能只比目前净增0.45亿人 / 4人 = 新增性自住需求大约只需要1100万套。
    6.CCTV2说，据说全国有60亿平米的小产权房。折合6000万套。除了非农进城者买走的和闲置的,按4000万套 * 3人 = 1.2亿人的农进城者已购买了小产权房。说明农进城者不一定要买商品房,说明未购房的没有一般人想象的那么多。
    7.现有城市600多个,有许多是30年来发展起来的，例如“韶山村变成小城市”,深圳小渔村变成大城市。30年来,城市不断往郊区扩张，例如浦东崛起。 30年来，5亿的农进城者中大约有近1亿人是郊区农民原地进城,大量农民房“农转非”，是“自带几套住房进城”。说明农进城者未购房的没有一般人想象的那 么多。
     二.未来十年，结婚性自住需求、租改买自住需求、改善性自住需求只需要2900万套
    1.2009年结婚人数为1148万人 * 10年 = 今后十年结婚人数少于1.148亿人 * 可能由农村进城的占60% = “未来十年新生代后备军的农进城者”结婚人数有0.69亿人。这个数字与上述0.95亿人可以相互印证。6900万 / 2 = 3450万户,扣除已购房的、租房结婚的、无效自住刚需的,可能购房不超过20% * 3450万户 = “未来十年新生代后备军的农进城者”结婚性自住需求大约690万套。除非房价特别低。
    2.自住的租改买后，用房增多半套，而且，有的是买正在出租的或原来有人居住的。估计租改买需求（一手房和闲置房）只需要1000万套。除非房价特别低。
    3.自住改善性购房后，用房增多半套。而且，有的是买正在出租的或原来有人居住的。估计自住改善性需求（一手房和闲置房）只需要1200万套。除非房价特别低。
    4.拆迁100户,可盖出300户，对鸡蛋市场是母鸡增多，供给增多。
    三. 十年内，城市住房可能新增9000万套
    1.2009年底在建的有1250万套。2010年初住建部陈淮说,1999年以来的10年中国城镇建了7000万套住房。开发商囤积了大量的土地。地方 正俯到2010年底可能欠债8万亿，必然大量卖地。推知今后十年里，扣除回迁的，开发商可能会新建3800万套。
    2.住房民生问题严重和公务员吃小灶，导致社会保障房大量建造。2009年建好待售的和在建的有几百万套。2010年计划建造580万套。推知今后十年里合计可能建造3000万套。
    3.八仙过海，各显神通。30年小产权房建造大于4000万套。单位自建房、单位职工宿舍也在暗度陈仓。推知，今后十年里,这方面估计净增1000万套。
    4.今后十年里,660个城市以外的许多小县城还要变成城市,城市还要不断往郊区扩张，许多郊区农民会原地进城,大量农民房会“农转非”。汽车的普及，地 铁和轨道交通的发展，农民房“农转非”大量增多。新的火车站，新的汽车站，新的工厂建在郊区，10年后就变成一座新城。这样的住房增量估计1000万套。
    5.十年里，人才、富人移民,可能腾出200万套住房。
    四.十年后，闲置房将从0.5亿套增多到1亿套。
    目前城市住房闲置至少5000万套，加上十年内城市住房可能新增9000万套，减去十年后新增性自住需求、结婚性自住需求、租改买自住需求、改善性自住需求只需要4000万套，所以十年后闲置房将增多到1亿套。
    五.严重过剩的弊端即将显现，房价必然回归理性。
    1.目前，城市里有3亿人自己没有房子 / 6人 = 出租房寄宿房大约5000万套，全国在建的1250万套，闲置房大于5000万套，合计全国可能有1.1亿套【投资投机房】。出租空置是亏本生意,只有卖 出获得差价才能赚钱，这些投资投机房存在“女大不中留”、择时出手、待价而沽的问题。
    2.目前闲置房大于5000万套。十年后不但没有消化掉一些过剩量，反而增多到1亿套。目前出租房大约5000万套，十年后自住性租改买后估计减少到 4000万套，十年后全国在建的假设减少到100万套，如果不大幅降价,十年后的【投资投机房】可能增多到1.4亿套。
    3.从大多数发达国家城市化率的历史来看，城市化率达到70%后，增长率就非常缓慢了。十年后，中国经过40年的城市化，增长率就非常缓慢了。姗姗来迟的 基本上是无效自住刚需。那时，即使降低到单价4000元,可能仍有0.7亿套“城市剩女”。不抢先卖出,潜在的客户是“蚊子”。
    4.只要3年，最多5年，严重过剩的弊端就会显现，房价必然回归理性。



第四章.炒房客寄希望于城市化快速发展，但是，需要担心的却是随着三驾马车中的出口和投资减少，可能引发城市化倒退，农民工回流。


    一。炒房客寄希望于城市化快速发展，可是农民进城的后来者不多了。请看“农二代”的帖子。
1.网友稚媛说：“村子里的现状：80岁以上的老人6个，60多岁的夫妇2对，一对50多岁的哑巴夫妇，因打工染上无法治愈的职业病的中年夫妇一对， 然后就是周末从学校寄宿回来的孩子也就5，6个吧，都是小学生，加起来不到20人，我跟我妈算了下我们村加起来有200多人，但没有一个正常的劳动力在家 务农。”
    2.网友lsbj2009说：“从我出生地说起，我们小队（类似全国其他地方的组），约27户人，总人口约150人，和我差不多同年纪的，算80-90年 的吧，太小的不知道情况，约25人，独生的少，两个的多......。现在没有一个人是在家务农的，大都在外面建筑工地、工厂普工、初级服务行业等。大都 结婚生子了。也有很多举家都在外面打工，现在家里长住总人口约30人。”
    3.网友无一魔头说：“现在我们那边的年轻人都外出了，读书的人也少了。地荒了一片又一片。空荡的村子，冷清的街道，孤独的老人。”
    4.网友497198678说：“差不多我们这都这样年轻的也都走了只剩下老人孩子因为确实浪费不起一个壮年，在外面干点啥都比在家强。”
    5.网友如梦＿空空说：“我母亲的五个兄弟姐妹，没有一个务农的，我父亲的三个兄弟姐妹，也没有一个务农的。这就是现在农村的现状。”
    6.网友lxq00803说：“那种劳动强度现在的年轻人再也承受不了，都出来打工。......因为种田不划算，还可能亏本，现在城里能找到工作的人都出来打工了，在家里种地的只有60岁以上的老人和几岁的小孩。”
    7.网友Ove520说：“我家也是农村的，现在家乡种地的都是五十岁以上的老人（年龄大了，打工没人要）种些粮自给自足，年轻人大多出门打工，初中毕业就出去的很多。”
    8.网友wangxinya860612说：“我们那里，十六岁以上，六十岁以下的青壮年，农村几乎找不到。”
    9.网友殇曳说：“都外出打工去了，基本过了16就没有在家的，在老家的几乎都是老年人（朋友笑说来个贼都没有人栏的住），那些土地都荒芜了。”
    10.一位网友说：我1978年生，85年读小学一年级的时候，一个班有65个人，一个年级有两个班。现在我读书的那个小学，一年级只有6个人，全校五个 年级加起来也只有23个学生。有人认为城里的学生增加了，可是认真统计一下就知道，城里增加的，远不及农村减少的。以前100年可产生5代人，现在却4代 人都没有；以前一家最少两个小孩，现在一般最多两个小孩。人口衰减的速度其实会比那些个专家学者估计得快得多！专家们总是说，要转移农村剩余劳动力。可是 现在的农村还有多少剩余劳动力可解放？去农村看看就知道，非老即少，能出去的都出去了。
    二.随着三驾马车中的出口和投资减少，可能引发城市化倒退，农民工回流。
    30年来，是经济大发展时期，兴办大量出口企业，增加信贷，高额投资，大搞工程，随着农村富余劳动力向非农产业的逐步转移，城市化步伐很快。表面看，再发 展下去，会出现刘易斯拐点，即劳动力过剩向短缺的转折点，实际上，需要担心的是，随着三驾马车中的出口和投资减少，可能引发城市化倒退，农民工回流。
    出口即将减少是共识。投资减少呢？大搞正绩工程面子工程和寅吃卯粮的地方正俯,到2009年底，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，到2010年 底可能增至9万亿元。贷款主要以土地作为抵押。正绩工程面子工程大多难以盈利,例如铁公机。还贷资金的大部分来源是卖地资金。房熊市将使得土地经常流拍。 每年发出天量信贷,会产生数字不小的坏帐。正俯即将变穷，投资即将减少。
    出口和投资都会减少，将导致大量的农民工回乡或退到四五线,到时租价房价必然大跌。

第五章.民工荒和人才流出,城市化放慢将导致租价下跌房价大跌


    1.高房价惹的祸。超发的货币→导致房价大涨→导致租金上涨→导致物价上涨→导致生活支付能力下降→导致企业人工成本和原材料成本增多→导致企业利润下降 →导致实业资金出走，推动房价进一步上涨→导致恶性循环→导致企业无力加工资，许多打工族加班加点也只有2500元以下的收入→导致打工族面对物价上涨、 高房价、高房租,开支增多，月光族越来越多。许多人“读书当居民”的希望已经被高房价打碎了,“下嫁”和“回家乡发展”开始成为一二线城市白领的新选择。
    2.高租金惹的祸。炒作城市化概念导致高房价,高房价导致高房租,打工族每年付出租金占每年收入已超过20，民工每年积攒不了多少钱,无法在城里长住久 留。反正再苦干100年也买不起沿海城市的住房,于是,愿意远途到沿海来打工的在减少。2010年初,整个珠三角地区用工缺口在100万以上。 提高租金是炒房客在为自己挖坑,加剧民工荒,需求减少，导致租价下跌。租价下跌导致房价下跌。
    3.西部发展的结果。随着中央加大投入力度,中西部地区的投资环境改善,新厂增多,内迁企业增多,使得许多农民工获得就近择业生活的机会。工资差别只有三四百元。因为沿海地区的房租高,物价高,回家费用高,所以全年节余差不多。
    4.粮价将走高的结果。房价不断上涨,带动物价不断上涨，粮价不可能不随成本的上涨而上涨。13亿所需要的粮食，中国没有那么多的美元,有也没地方买那么 多。农村里基本上是老弱病残者，50岁以下的基本不愿意干农活。承包土地以家庭为单位，机械化难以普及。为了有粮食吃，需要比西方多得多的劳动力去干农 业，城市化速度过快是不行的。最终会有鼓励回乡务农的正策出台。
    5.出来混的,迟早要还的。“60后”“70后”的年纪是31至50岁。因为他们生长在多子女年代,生活状况差,大部分文化程度低,吃苦耐劳性强,适合且 愿意干普工的总人数很多。被老板雇用的机会逐年减少,有的在积累了一定的经济实力、技能和经验后,自立门户或另寻出路。随着年龄增长,身体变差,职业病患 者增多,在城里的生活越来越困难,而在农村,吃的自种,住的是楼中楼,种粮不收税,看病大部分报销,60岁以上有退休金。100个农民工,最终会落叶归根 的可能占百分30，除非房价大跌百分70。
    6.愿意干普工的年轻人逐年减少。“80后”的年纪是21至30岁。他们是普工队伍的主力军。1979年后实行独生政策,父母有能力供养他们上大中专学 校,不愿意干普工。他们吃苦耐劳性较差,所以适合并且愿意干普工的人数大为减少。“90后”的年纪是11至20岁。适合并且愿意干普工的总人数更少。
    7.由于卖地盖房好赚钱,2005年以来,二线的E市,新竣工的住房可供居住人数呈现12万人、14万人、16万人、18万人、20万人......的增 多的态势。因为工资小涨而房价大涨、计划生育和内地的发展,沿海城市化放慢,每年实际净增人口基本呈现12万人、11.5万人、11万人、10.5万人、 10万人......的减少的态势。
    8.2010年春二线的E市累积了10万套闲置房。2009年新竣工的住房有4万套，足够当年净增人口20万人来使用，实际净增人口小于10万人。新进城 的基本上是租房的无效无关自住刚需,大量闲置房和每年开发商超量的新供给难以消化,严重供过于求越来越明显,必然导致租价房价下跌。

第六章.目前，有效自住刚需可能只占自住刚需总量的百分之4。最终，就像传销下线枯竭，自住刚需会家家无效,人人无奈。

一.相对静态地看，目前有效自住刚需可能只占自住刚需总量的百分之4。
    1.电视、报刊、互联网等轰炸式的宣传造势。左邻右舍，亲朋好友，异口同声唱多。你不买房就会钞票变薄，你不买房就会错过了很好的投资机会，你不买房就是 穷人，你不买房就在社会上抬不起头，你不买房就娶不到老婆，你不买房孩子就上不了好学校，你不买房就最终要回老家。于是，刚需的购买力被逼空了。在现实 中，自住刚需在钱够首付并且有能力月供20年的，基本上都会不由自主地迫不及待地抄底或追涨买入。
    2.在现实中，原来是有效自住刚需，因为犹豫不决、动作迟缓或者做其他投资而落伍为无效自住刚需的，可能占自住刚需总量的百分之10。已经交不起首付，或交得起首付却无能力月供20年。
    3.在房价物价不断上涨，股票下跌，收入增加不多，每年剩钱减少的情况下，目前仍然交得起首付和有能力月供20年的，可能只占自住刚需总量的百分之4。
    二.动态地看，最终就像传销下线枯竭，自住刚需会家家无效,人人无奈。   
    1.百分之4的这些人，其中，只有1个面对100多个铺天盖地的轰炸性的忽悠言论，理论上能够独具慧眼、识破骗局，思想上能够立场坚定、坐怀不乱，行动上 敢于持币观望、我行我素。其中，有3个春心荡漾，蠢蠢欲动，犹豫彷徨，最终，要么“买拐”，要么在不断上涨中踏空，沦落为无效自住刚需。
    2.外来的有效自住刚需，总要有一个融入、适应和抉择的过程，初来乍到就买房的很少，所以已经包括在上述百分4里面。
    3.无效自住刚需也有变成有效自住刚需的，基本上是不义之财、意外之财，所以增加不多，已经包括在上述百分4里面。
    4.2007年，起征点变成2000元后，有一个报道说应该纳税的人达到20%。2010年初,一位财政部官员说:“如果起征点上调到3000或5000 元，个人所得税纳税人将减少到三五千万人。” 中国的富人有什么标准？个人年收入12万元以上就需要申报。因为富人囤积投资投机房的行为太普遍了，气氛浓烈，所以，在二线的E市，夫妻2人年收入在12 万元以上却没有自住房的极少。
    5.2009年，印钞票使得M2增长百分27，GDP增长百分9。就像李四做生意，本钱100万元，到年底一盘点，钱盒里只剩下70万元。对老百姓来说是 亏本生意，是收入的负增长，例如，2009年，张三的工资收入增长0.3万元，银行存款被稀释3万元。钱到哪里去了？GDP增长百分10，明的税收增长百 分30，暗的铸币税增长百分27。这样的GDP和印钞票，是让老百姓吃“鸡的屁”，是让越来越多的有效自住刚需在等待中变成无效自住刚需。
    6.2009年房价上涨50万元，张三河积攒7万元，资金缺口被拉大7年。除非房价下跌，这些无效自住刚需无法靠劳动积累在7年内变成有效自住刚需。
    7.最致命的是，房价不断上涨，导致马拉松接棒比赛，跑得动的人越来越少，最后只有1个人空手在散步，100根接力棒全部是最后一棒。
    8.真是一场群众性的“吵房”运动。利益集团的筹划和炒作是很成功的，宣传舆论铺天盖地,街头巷议老太高论,炒房能赚大钱的事家喻户晓,人人动心。但是， “机关算尽太聪明，反误了卿卿性命。”最终,买得起的99个都买了，最后1个是不跌不买，就像运动场有99个拉拉队队员，只有1个在散步的运动员，就像传 销下线枯竭，熊市就不期而至了。
    请有效自住刚需所残余的百分之4这些人，为了空军的最后胜利,为了多军有人去接最后一棒,为了王石向珠峰8000米顶端做最后冲刺,你们要从大局全局出 发,发扬敢于勇于牺牲的精神,加强恐慌紧迫性,义无反顾,一往无前地买房,为倌商作出无私的捐款吧。全体多军和空军的全部希望,都寄托在你们身上了。拜托 了,谢谢了,请喝下这杯壮行酒吧。干。


第七章.房价不断上涨,炒房刚需比已经达到50：2，房价天花板即将出现

    在二线的E市，表面上目前“副市长”靠工资也买不起，实际上连“清洁工”、“10年以内进城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。
    总人口400万（包括流动人口），睡在室外的犀利哥小于4000人，说明99.9％的人住在房子里。没有自住房的有210万人 / 6人 = 出租房寄宿房有35万套。在建的待售的5万套。
    闲置10万套。今后20年的任何一天，我都可以一字不改地大声地说出这句话:“尚未住人的闲置房、在售房等，总数大于10万套。” 由此得知：大城市里的住房，不管是静态还是动态都是过剩，毫无疑问的过剩，大于10万套的过剩，几十年都过剩！
    各行各业争先恐后加入开发商队伍，具备强大的生产能力。二线的E市2009年新竣工的住房有4万套，足够新增人口20万人来使用，实际新增人口小于10万人,闲置总量呈现逐年增多的态势。
    我们来一个【供过于求状况的沙盘作业】。在二线的E市，总人口400万，投资投机房，即出租房、闲置房、在建在售房大约有50万套。将家庭月供能力低于 1500元、拿不出首付15万元的无效自住刚需全部安排回家过年，高于这种能力的无房户（未婚的100男100女计算为100家），每家以1元的价格买一 套后，一定会剩余30万套以上。
    就像鱼塘的渔夫越来越多，已经来了50万个，还在与日俱增。鱼钩的尺寸越来越大。于是，大鱼中鱼越来越少，只剩余10万条。虽然小鱼小虾不计其数，如果“鱼钩”不减小（房价下跌），至少有40万个渔夫将空手而归。
   【炒房刚需比】是指投资投机房套数与有效自住刚需户数之比,从实质上反映供过于求的程度。
   【有效自住刚需的首付能力】= 二线的E市总房价150万元 * 首付百分30 = 首付需要45万元。
   【有效自住刚需的年供能力】= 二线的E市总房价150万元 * 按揭百分70 * 每年还按揭百分7 = 按揭105元 * 0.07 = 年供需要7.35万元。相当于家庭年收入达到14万元。
    二线的E市，总房价150万元,则首付能力45万元而且年供能力7.35万元的家庭才买得起。自住刚需们绝大多数达不到。
    2010年夏,在二线的E市,房价1.5万,炒房刚需比已经达到50万套:2万户,即供是求的25倍。就像王石已闯入【海拔6000米的高原人稀地区】。海拔6000米,有效自住刚需已经人烟稀少，寥寥无几。
    如果2011年房价再上涨到2万,【炒房刚需比】就会达到50:1,即供是求的50倍。就像王石将闯入【海拔8000米的高原无人区】。自住刚需都登不上去,高处不胜寒,不得不拐头下山。他到达3500米宿营地之时,就是空军的柳暗花明又一村。
    如果“有效自住刚需”10万人是错误的估计，而是30万人，因为百分20的人拥有百分80的钱，一以当十,钱袋子大大的富人也会提前囤积多几倍的投资投机房，趋势仍然是严重供过于求。
因为百分80的人拥有百分20的钱，非富人小小的钱袋子，决定了富人不能囤积过多的房子。只有2万条中鱼，已经来了50万个贪心的渔夫。继续上涨,未来只有1万个有效自住刚需，供是求的50倍，炒房客的失败是必然的，只是迟早的事。
    熊市到来时，挂牌卖出量就会放大10倍，买入量就会缩小10倍。严重供过于求的真相就彻底暴露出来了。长期熊市里，不卖跳楼价，就会吃不了兜着走。

第八章.对“有效自住刚需”的10年围歼战后，炒房客即将解甲归田10年。

    炒房客属于“菜贩子”、“二盘商”、“批发商”、“囤大蒜的”、“炒火车票的”。揭开投资投机房的“供给本质”，将其归类于“隐形的供给”、“间接的供 给”、“未来的供给”、“超量的供给”，那么供过于求就很明显了。继续上涨， 目前全国在建的大约1250万套，空置房大于5000万套，城市里出租房寄宿房大约5000万套，合计全国可能有1.1亿套【待价而沽的投资投机房】。每 年还在新增空置房，将是有效自住需求的几十倍,房价必跌。
    2009年底的迪拜危机提醒我们，迪拜吸引了全球富人到此投资，却依然无法躲过泡沫的破裂。难道房地产泡沫破裂的日本、香港、美国的富人比大陆人少？
    二线的E市,房价每年以加价20万、30万、40万……的速度上涨。投资投机房总数每年以40万套、42万套、44万套、47万套、50万套……的速度增 多。“有效自住刚需”的总户数呈现60万、30万、15万、10万、4万、1万……的速度减少。再涨下去,投资投机性供给是50万套,有效自住需求是1万 户,50倍。
    房价上涨需要“衣食父母”去奉献，商家炒家却天天在大量地消灭“上帝”。涨到200万元时,中鱼基本都变成小鱼,小鱼越来越小。张三木在2005年是有效 自住刚需，资金缺口呈现2万元、20万元、50万元、90万元......的增多的态势,成为无关自住刚需。难道炒房客今后能在春运回乡的二线的E市火车 站汽车里找到几十万户具有200万支付能力的接棒人?
    当炒房客只是用嘴巴在炒房的时候，当刚需只是在睡梦中买房的时候，泡沫的破裂就不久了。
    炒房团像蝗虫,正在进行一次对“有效自住刚需”的围歼战。三大战役已经结束，已经“百万雄师过大江”，正在“宜将剩勇追穷寇”，南下广东广西福建追剿奄奄一息的“有效自住刚需”的残余。
    夹道欢迎蝗虫的大量到来吧,越多越好，吃庄稼（有效自住刚需）吃得越快越好啊。2012年前，如果蝗虫来得越多,将导致有效自住刚需的队伍越是兵败如山倒，越快速地全军覆没。
    歼灭战后，百万裁军（开征物业税）就要拉开序幕。炒房客即将刀枪入库，马放南山，解甲归田。一片田地里,蝗虫（开发商炒房客）已经吃掉百分96的庄稼（有效自住刚需）,当庄稼被吃尽之时,蝗虫将被农夫（税务局）当作盘中餐。
    物质决定思想。房价不是由需求决定的，是由需求（思想）背后的钱袋子（物质）决定的。
    市场价格最终不是商人决定的，是由终端消费者的口袋决定的，你开快餐店,一顿1000元,你的衣食父母吃不起，价格就会下来。火车票的价格最终不是黄牛决 定的，手里100张票,乘车者是你的上帝,因涨价过多,成交的只有2人，价格就会下来。房子的价格最终是由有效自住刚需决定的，在二线的E市，一套卖 200万元，百分99是无效自住刚需,价格还能上涨吗? 夸张是为了大家好理解。
    炒房客的房子不是自己住的。最终，必须把房子卖给有效自住刚需，才能真正赚到钱。卖不出去，就会亏钱。炒房客的食物是有效自住刚需。目前，房价不断上涨， 已经导致炒房客的房子总数远远多于有效自住刚需的需求总数，接棒人匮乏的时候，炒房客就会竞相杀价，熊市就来了。
    开发商炒房客的软肋在哪里？许多是三五倍的杠杆投资,银行贷款一大堆,遇到房熊市，开发商炒房客大多跑不了和尚也跑不了庙。拖久了就会资金链断裂，先当温水锅里的青蛙，最后无力再哇哇。
    价值规律的威力无处不在：一种生意特别赚钱，大家都来竞争，不久就玩完。百分之几百的利润降到保本，降到亏本。猪肉供不应求导致涨价，高利润导致养猪的增 多，供过于求导致价格下跌。水果、蔬菜、普洱茶、钢铁......无不如此。就像从千军万马制造家电到降价比赛，从千村万山种果树到挥泪砍果树，从千厂万 坊生产出口玩具服装到大量倒闭。房市更疯狂,下场更可悲。

第九章.批驳“刚需多加上市场垄断,所以房价会不断上涨”的谬论。

    社会需要一种能够提升国际竞争力的正向的激励机制，财富应该靠实体经济来积累而不是靠资产泡沫。住房对全人类都刚性需求，为何各国正俯最终都不允许“炒房”? 因为炒民生得不偿失,后患无穷。严禁炒民生是世界潮流，哪国炒房不停哪国就会经济落后，落后就要挨打。
    饮用水比住房更是刚性需求,一周没有享用,就会死亡,但正俯不允许“炒水”。食物比住房更是刚性需求,几周没有享用,就会死亡,但正俯不允许“炒米”。石油比住房更是刚性需求,工业和交通一小时没有享用,就会全社会瘫痪,但仍然从147美元跌到34美元。
    东东家每月收入3000元,有购买3套大别墅的刚性需求,炒房客能指望这样的无效自住需求来接棒吗?
    2010年1月底，海南省三亚市采取限购措施，规定一个身份证只能买5套房。这就是政府对炒房假打击真鼓动的铁证，也是炒房猖獗的铁证。炒作成风后,蒜你狠、豆你玩、辣死你......就出现了。
    炒房客过分相信凯恩斯所发现的政府这只看不见的手,忽视了亚当斯发现的市场这只看不见的手。
    垄断就可以把价格拉到天上去吗? 微软的产品够垄断了吧,它还是考虑到用户的承受力了，他知道竭泽而渔会鱼死网破。
    正俯垄断土地，如果把房价拉到天上去，3600行就没有积极性了，民工租房租不起就回家了。
    中国正俯垄断土地，可以把价格拉到天上去。你不能垄断西方国家的土地。西方的房价低，美国150万元人民币就买1套别墅。当你把价格拉到每套450万元之 后，1套占地15平米的100米建筑面积的只有土地使用权的住房可以换购到3套合计占地450平米的900米建筑面积的具有土地所有权的别墅,许多人才和 财富就出国了。中国不就完蛋了。
    王小广说：“过去5年里国内10%的最富人口买去了50%的房子，40%的富人买了85%的房子，剩下60%的普通百姓只买了15%的房子。”
    在牛市初期，开发商卖出去的100套房子，有70套被自住刚需买走，30套落入富人的手里。在牛市顶部，因为价格超过绝大多数自住刚需的承受能力，而炒房 客已经疯狂，所以开发商卖出去的100套房子，只有10套被自住刚需买走，90套落入富人的手里。囤积燕窝的增多到99人，吃得起燕窝减少到1人，灵敏者 先下手为强,价格终于见顶大跌。
    【住房生产相对过剩】后不得不降价。20年前，老师说：“西方国家的市场经济，具有无计划性，存在激烈的市场竞争，必然造成生产相对过剩。产品堆满仓库， 穷人却买不起。资本家宁可将牛奶罐头倒进大海里，也不低价卖给穷人。生产相对过剩必然导致经济危机。”房子不能倒进大海里，开发商也舍不得，只有降价销售 一条路可走。
    当白菜供不应求时，价格升高到4元。大家少买了，ZF调控了，种植量增多了，就被价值规律拉回到合理价格2元。市场竞争的结果是，房地产业的利润逐步接近 社会平均利润。开发商在吃了“苛利烂库”、“有价无市”和“后跑被套”的三大苦果后，最终就会懂得“谁才是真正的上帝”，就会走“薄利多销”（如各行各 业）和“先卖为君”（如万科）之路。

第十章.冲动是魔鬼。死要面子活受罪。在高位当房奴，按揭还清之后,就是垂头丧气之时。

    中国人爱赶集，爱跟风，爱凑热闹，遇到大便宜，总是疯狂地争先恐后地往前冲，然后吃亏了就象潮水般地退去。开头一哄而上,后来一哄而散。事后才明白大家都象三五岁的幼儿那样愚昧和冲动。
    30年来，玩过无数的“家家”。炒计划物资，炒走私货，炒国库券，炒君子兰，炒进口汽车，炒城市户口，炒原始股，炒流通股，炒外汇，炒期货，炒普洱茶，炒 大蒜，炒辣椒，炒黄金。哄买老毛纪念章,哄打鸡血针,哄买的确良布，哄买火柴盐巴，哄买家电，哄买摩托车，哄装电话，哄买手机,哄买食用醋和板兰根,正在 哄买房子,将要哄买......。
    风水轮流转。30年河东，30年河西。再肥厚的猪排也有吃到只剩骨头的时候。再好的产品也有大家不再大把烧钱的时候。禁止炒大米,禁止炒饮用水,禁止炒房 子,于是，股市是闲钱的最终的最大的去处,100多个国家最终无不如此。投资市场不断发展，不断创新，不断变着花样来炒，常炒常新，老品种、老花样没得油 水可榨了之后,价格就刷刷刷地跌下来了。
    20年前，一部不能发短信的手机(大哥大)3万元,相当于当时二线城市一套80平米的二手房的价钱,一对技术员夫妇30年剩余的钱还买不起。现在，一对技术员夫妇1年剩余的工资可以买150部。
    那钱花得真是冤啊。几年后，肠子都悔青了。炒房只是百花齐放中的一种，是花就会凋谢。炒房是吃白粉,打激素。不要相信伟哥,哥只是一个传说。炒房伤及珉生，危害经济,不会长久。
     25年后,可能让你后悔的事太多了：提前成为危楼,遇到城建需要提前拆迁。你在城东买房,10年后工作地点换成20公里外的城西。
    25年里，要面临许多正策风险，例如物业税、房屋空置税、遗产税。谁敢保证20年里不会发生金融危机、经济衰退和大的房熊市？
    25年里,谁敢保证不会因为生病、失业、跳槽待业较久、收入降低、家里有天灾人祸而断供。每月还了房贷后是月光族，不能创业投资，永远穷。买房啃四老的话，最终要到医院去还。还完20年按揭,还给医生10年。
    25年后,房子难以租出去,银行不肯按揭了,谁会付全款买入你的破旧房? 要卖出则价格低廉，要等待拆迁不知到哪一年，成了“弃之不舍，食之无味”的鸡肋。
    含辛茹苦25年,埋头苦干25年,那时还有什么东西能够值得你骄傲? 25年后,还有什么东西能够支撑高昂的房价呢？不是说不要买,而是要平常心,才能辩清价格高低。
    网友老雪豹说：“我认识一个日本人，80年代末泡沫期用2500万日圆买了一套东京的公寓投资。2007年时市值是500万日圆。如果算上利息损失，现价大约时购入时的1/10（他本人原话）。”

The bearish Queen is not so bear

 I had a blog a while ago that commented the real estate commentator for CNBC Diana Olick. She was so bearish on the real estate market and I called her the Bear Queen.  Housing High Still Low - The Bear Queen has her comments again.

 

 As she lives in Bethesda, Maryland, the same state that I am doing the real estate investments, I did pay more attention to her. Today,  she wrote her comments on real estate market out of the bad headlines and I think she is getting bullish between her lines. I learned her mode change during the mid of Summer. Hope she is right since I am seeing many positive signs on the current greater DC market.  Read her comments...

Existing Home Sales Hit 15-Year Low; Housing Market Weakens

Don't be scared by the title. The market is actually bottoming. With the lower interest rate, you might want to buy right now.

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McMansion cost $25 million to build, now sold for $7 million.

Congratulations! You've just purchased a $7.6 million home. So what do you do now?

If you answered "tear it down," you would be correct!

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Death of the 'McMansion': Era of Huge Homes Is Over

They’ve been called McMansions, Starter Castles, Garage Mahals and Faux Chateaus but here’s the latest thing you can call them — History.

In the past few years, there have been an increasing number of references made to the “McMansion glut” and the “McMansion backlash,” as more towns pass ordinances against garishly large homes, which are generally over 3,000 square feet and built very close together.

What sets a McMansion apart from a regular mansion, according to Wikipedia, are a few characteristics: They’re tacky, they lack a definitive style and they have a “displeasingly jumbled appearance.”

Well, count 2010 as the year the last nail was hammered into the McCoffin: In its latest report on home-buying trends, real-estate site Trulia declares: “The McMansion Era Is Over.”

Just 9 percent of the people surveyed by Trulia said their ideal home size was over 3,200 square feet. Meanwhile, more than one-third said their ideal size was under 2,000 feet.

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Washington DC real estate is among 10 most stable real estate market in the whole US

See the link: Top 10 most stable real estate market in the US

Trend of US Mortgages 'Under Water' Drops , ie, Don't Expect House Price to Drop More

 A smaller percentage of U.S. homeowners were saddled with "underwater mortgages" in the second quarter as more homes entered the foreclosure process even as price declines slowed, real estate Web site Zillow.com said on Monday.

AP

Fewer homeowners with so-called underwater mortgages -- where the amount owed on the mortgage exceeds the home's value -- is nevertheless a positive for the housing market as it could portend fewer defaults and foreclosures down the road.

The percentage of American single-family homes with mortgages in negative equity fell to 21.5 percent in the second quarter from 23.3 percent in the first quarter and 23 percent a year ago, according to the Zillow Real Estate Market Reports. 

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